公安局物业服务投标方案

 

所有方案目录的详细内容已在Word文档中逐一阐述，如需进一步了解，敬请在购买后进行下载查阅。

说明

 

一、按照招标文件的评分准则，需查阅第一章以了解'项目背景与项目需求'的详细描述。

二、按照招标文件的评分标准，对于'项目整体服务构想'的要求，请参见第二章的相应阐述。

三、按照招标文件的评分标准，建议查阅第三章，其中详细说明了‘项目组织结构与人员配置’的要求。

四、按照招标文件的评分准则，对于'人力资源管理和培训计划'的要求，请参照第IV章的详细阐述。

五、按照招标文件的评分准则，建议查阅第五章中涉及的'项目管理规定'部分。

六、按照招标文件的评分标准，建议查阅第六章中关于‘设备设施投入计划’的部分。

七、按照评分标准，关于'设施设备维护管理方案'的指引，请参阅第七章。

八、按照招标文件的评分准则，建议参考章节第八章的‘环保改进与清洁服务方案’部分。

九、按照招标文件的评分准则，建议参考第九章的'秩序维护优化策略'内容。

十、按照招标文件的评分标准，对于'项目紧急计划'的要求，建议查阅第十四章。

 编制依据

 

一、涉及项目招标文件、补遗通知以及详细设计文档等关键资料

二、依据国家现行有效的技术规范、标准，以及相关的技术文档、规定、规程和技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

（一）《中华人民共和国政府采购法》；

（二）其他法律法规。

四、行业规范、标准。

 

 

尊敬的评审委员会，我们即将着手编制投标文件，务必在截止日期前严谨提交。文件结构将涵盖项目简介、详尽的技术实施策略、经济成本估算以及公司的专业资格证明等内容，期待团队成员全力以赴，确保投标文件内容既全面又具有竞争力。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章 项目背景和需求评估

 

 

第一节 项目背景

 

 

一、重新定义物业服务

物业管理活动涉及业主对特定建筑物（区分所有部分及建筑区划内共有设施）的集体管理和可能的委托，即业主有权自行实施或通过契约方式托付专业物业服务企业或其他管理人来负责对业主共有财产如建筑物、设施、设备、场地的综合管理。法律赋予了业主选择自主管理的权利，同时认可了专业服务合同下的具体操作，包括但不限于房屋设施维护、市政设施管理、绿化养护、环境卫生、交通秩序、生活区域管理和整体环境的维护与修缮。这一概念涵盖了狭义的物业服务，即基于委托合同执行的日常管理项目，以及更为广泛的涵盖业主共同参与和专业管理者的全面服务范畴。

 

二、重新分类物业服务

（一）分类

物业管理的种类可根据不同的分类原则进行细分。常见的分类依据包括物业的类别和性质。从物业类别划分，可分为住宅、工业设施（如工厂）、商业办公建筑（如写字楼）、综合性商贸中心及独立别墅等，从而衍生出相应的物业管理模式，如住宅区物业管理、工业园区物业管理等。针对各类物业，其管理内容和侧重点各异，例如工业区着重保障水电供应和道路畅通，而商务楼宇则关注电梯维护、消防安全和安保等。 按照物业的经济性质，物业可归类为收益型（如酒店、办公大楼、商贸楼和出租住宅）和非收益型（如为企业运营提供辅助的办公楼、工厂设施、仓库等，以及供居民居住的物业）。对于非收益性物业，管理的核心在于确保正常使用，提升业主和使用者的生活品质；而对于收益性物业，除基本管理与服务外，还涉及代理业主进行经营，力求在经营中实现物业保值增值。 需留意的是，收益性和非收益性物业的划分并非绝对，某些非收益性物业可能因企业的经营策略而涉及投资、租赁或交易等活动。这种划分主要基于物业的整体功能和使用目的。

（二）内容

物业管理是一项包罗万象且全方位的服务，涉及的业务范围广泛且细节繁复。鉴于各类物业（如住宅、商业等）以及服务等级的多样性，其具体内容呈现出差异化特性，全面概述其涵盖内容确实具有挑战性。然而，基于当前国内外物业管理的实践，我们试图对其进行简要的概要归纳。

1.管理方面的内容：

（1）物业开发建设的协调与管理；

（2）公共设施及设备的运行管理。

（3）物业管理中的产权、产籍资料及其相关业主和使用者的管理事务

（4）绿化环卫管理；

（5）车辆、道路、停车等方面的管理；

（6）房屋租赁管理；

（7）物业装修管理。

2．服务方面的内容：

（l）房屋及附属设备的维修养护；

（2）治安保卫及消防；

（3）清扫保洁；

（4）委托性服务。

3．经营方面的内容：

（1）物业租赁、销售及购置；

（2）负责场地内停车场、空地的广告位及标识牌的经营管理。

（3）场区康乐及其相关设施的经营；

（4）其他经营活动。

上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成住宅小区公共性服务费用由九个部分构成：

（1）包括对管理服务人员薪酬的核算与支付，以及依法依规所计提的员工福利费用

（2）日常维护费用，包括对公共区域、共享设施及设备的小修与保养

（3）绿化管理费；

（4）清洁卫生费；

（5）保安费；

（6）办公费：

（7）物业管理单位固定资产折旧费；

（8）法定税费；

（9）合理利润

物业管理服务项目的收费标准依据其特定服务内容体现出差异化。通常，这些收费标准由政府部门主导设定，尽管并非逐项制定，而是物业管理企业根据所提供的详细服务内容、服务质量标准及深度，向相关物价管理部门提交申请，经过审批后，将为特定区域确立一个综合性的管理费基准。物业管理企业通常依据这一批准的费率向业主收取费用。评估物业管理费的关键因素包括服务覆盖的范围、具体内容、执行标准和深度。 值得注意的是，常规的物业管理费并不涵盖电梯运营费用。明确指出，所述物业管理服务涵盖的是公共区域，如共有部位、共用设施设备以及公共环境的管理，而业主个人使用的部分，如私有空间和专用设施设备的管理，则不在常规服务范围内。若业主需额外的专项服务，应与物业管理部门沟通协商，额外的管理服务费用将由业主自行承担。

 

 

第二节 需求评估

 

一、项目总体情况

本次XX市公安机关物业服务采购项目，涵盖公安局总部园区（包括指挥大楼大院及公安侦查技术中心）、XX派出所和民警培训基地。这些地点分别位于XXX路、XX路和XX街道。本投标涵盖了全面的物业管理、设施维护、安全保障、环境卫生以及会议活动支持等服务内容。总计三个项目的总建筑面积约计XX万平方米。

 

二、项目范围范围

本招标项目要求中标供应商需履行全面的物业服务职责，涵盖以下几个核心内容：

（一）设备工程管理

本项目涵盖各项工程体系的运营维护，主要包括供电与配电设施、智能化管理系统、给排水设施、电梯设施以及暖通空调系统的日常运行管理、突发故障报修处理，以及对专业外包维保单位的监管工作。

（二）环境管理服务

1.包括地下室、周边环境、道路交通设施、各楼层通行走廊、楼梯以及公共洗手间等公共空间的清洁维护服务

2.负责指定办公区域及值班室的卫生清洁服务，包括定期更换值班室的寝具和布草，以及将其送至采购方指定的清洗点进行洗涤处理。

3.绿化的养护管理服务。

（三）会议支持服务

承担会议室及会议厅的筹备工作，包括会前设施布置、会议期间的茶水供应、会后的清理整理以及日常的会议室清洁维护任务。

 

三、服务需求

（一）采购人对服务管理质量相关要求

1.总体要求的重点要求：

（1）供应商在提交报价时，应遵循对企业品牌形象的拓展理念，并优先考虑其社会经济效益。

（2）中标供应商应当遵循现代企业管理体系，充分发挥其竞争优势，致力于提供充满热忱、关爱、专注且周到的服务，为采购单位的后勤社会化运营提供全面、无缝衔接的专业支持。务求保障采购工作的顺利进行及各类重要活动的圆满实施。

（3）中标供应商需在充分考察现场条件及周边环境的基础上，制定出技术先进、实际操作性强的实施规划，同时详细列出相应的保障措施和明确的工作流程。

（4）中标供应商应无条件接受采购方在必要时对其相关人员实施的集中调配，并可能通过调休、补休等形式进行补偿。这是采购方的权利，所有投标供应商必须予以认同。

（5）中标供应商需编制全面的消防安全、台风防范、地震应对及整体安全应急预案，并确保对所有岗位人员进行详尽的实际操作培训。

（6）中标供应商应履行全面的礼仪职责，涵盖外交及官方级别的接待任务；包括对报告厅、接待室和会议室的重要活动进行精心的场地策划与布置。相关礼仪工作的所有费用将包含在总报价中。

2.中标供应商需制定详尽的质量保障计划及相应的服务质量承诺。所有工作执行过程中，中标供应商须遵循自身的内部管理程序，并接受采购方或第三方的监督核查。若因产品质量未能达标，采购人有权要求供应商进行改正，中标供应商需对此承担相应责任并可能面临经济赔偿（包括罚款或合同终止）的后果。

3.供应商的服务质量经评估，达标率为95%，采购方有权安排定期的满意度测评，并在监督下由供应商实施。

（二）日常管理

1.主要的管理工作内容涵盖设备维护、环境卫生、会议支持服务以及协调服务的全面实施。

2.中标供应商需依据相关管理要求制定详细的核查清单，实施日常性核查工作，一旦发现任何异常情况，应立即进行改正措施。

3.采购方将对中标供应商各岗位提供的服务品质实施持续的随机核查。一旦发现任何问题，将以书面形式立即要求整改。并每月进行汇总统计，纳入总体评估评分体系。

4.采购方按照既定程序定期向项目团队分发'服务评价调查问卷'，并依据收集到的反馈资料进行详尽统计与评估，实施综合性评分体系。

5.采购方依据评估的各项综合性指标来确定物业服务费的支付标准。

6.在中标供应商对服务人员实施专业培训的同时，采购方亦将安排对服务团队进行统一的集中培训。

7.要求中标供应商需每月提交详尽的书面月度能源消耗评估报告，以推动能源管理的优化与提升。

8.为各职位设定明确的责任体系、操作流程以及严谨的工作质量标准。

9.中标供应商需制定全面的应急预案体系，包括消防安全、防台风、抗震救灾等，并确保相关人员接受专业培训，符合相应的标准和规定。

10.对于重大的接待任务，必须预先制定详尽的接待工作策划方案，并确保严格按照既定方案执行。

11.倘若中标供应商在履行合同过程中遭遇超出其服务契约界定的物业相关问题，供应商应与相关管理部门及采购方共同协商以达成解决方案。

（三）具体需求

1.环境管理服务

（1）服务范围范围

①维护特定区域办公室的地面、家具（包括沙发）以及工作台表面的清洁与保养服务。

②特定区域的保洁。

③地下室、天台清洁。

④供电照明管理维护、空调管理。

⑤所有公共区域的维护与清洁服务，涵盖电梯、走廊、楼梯、出入口通道、卫生间、大堂、休息区、停车场（含机动及非机动车区域）、废弃物容器，以及大厦外围的路面、照明设施、公共绿化地带及其他公共空间的清扫保洁工作。

⑥垃圾的收集与清运工作（不含外运）。

⑦重大节庆活动的环境布置所需服务。

（2）服务标准与要求

①服务标准严格依据国家旅游局颁发的三星级以上宾馆保洁规定及机关办公环境卫生标准实施，并将考核细节进一步明确（具体由中标供应商与采购单位协商确定）.

②所有员工在履行服务职责时，应确保个人形象端庄、着装整洁、遵循专业的礼节规范，展现出文明有礼的态度，以及对客户热情且细致入微的服务精神。

③每日确保至少实施一次对所管辖区域的例行巡查，以便迅速识别并解决潜在问题，并确保对每次巡查及问题处置过程有详细记录档案。

④每月末，向采购方提交详尽的环境管理服务运营状况报告。

⑤按照档案管理的标准程序，对环境管理服务的文献资料进行规范化分类并予以妥善保存，以保证其完整性。

⑥确保及时并按照采购人的合理需求履行额外的服务职责。

⑦中标供应商需严格遵循XX市爱国卫生办公室的所有规定，确保大楼的爱国卫生活动得以有效实施，并积极协同完成爱国卫生台账的建立与维护工作。

⑧针对季节性变化特征，积极实施环境管理服务的适时调整策略。

⑨确保工作流程中的各个阶段具有明确标识并具备可追溯性特征。

⑩健全具有可操作性的管理服务程序文件。

⑪确保对所有建筑物区域，特别是关键区域如执法工作区、健身设施、信息科技中心、会议厅、阅读空间、多媒体学习室、训练场馆以及指挥中心的值班大堂等，实施定期且彻底的清洁工作，注重地面、墙面、设备设施的洁净以及窗户明亮整洁。

⑫公共场所的清洁工作将实施持续维护，确保空气质量清新，内外环境始终保持整洁卫生。每日更换电梯踏板垫以维持高标准的卫生标准。

⑬卫生间及洗手设施的日常维护应确保即时清洁，所有洁具、墙面、地面以及玻璃等室内设备需保持光洁如新，无任何异味残留，地面干燥无积水现象。

⑭走廊应始终保持整洁，确保地面、墙面、天花板毫无尘埃，无任何杂物、污渍或悬挂物，呈现出明亮洁净的外观。灯罩内部需保持清空，走道的四个角落以及踢脚板区域务必维持高度卫生标准。

⑮所有大理石地面应确保洁净并光泽照人；墙面、工作台面、栏杆、座椅、沙发以及灯具基座等区域务必维持光洁与整齐。同时，玻璃门、窗户及其框架需保持洁净透亮。对于不锈钢设施，也必须保持其镜面般的亮度。

⑯建筑物内外的垃圾收集设施均摆放得井然有序，垃圾袋恰当地装入垃圾桶内，未见任何异味，并确保了及时的清理工作得以执行。

⑰所有室内墙面、通行走道的设施、门框以及通风口应确保整洁无尘。

⑱每日对庭院进行细致的清扫与维护，确保其环境整洁、卫生无虞。

⑲对于各区域领导办公室的保洁服务，要求响应迅速，确保在接到需求时立即提供。保洁工作应涵盖地面、墙面、天花板、门窗、空调设备及踢脚线等所有公共区域的彻底清洁与卫生维护。同时，还需注重对地板、沙发以及办公桌桌面的深度清洁和日常保养工作，以维持办公室的整洁与专业形象。

裸露管道、地面、立柱干净卫生。

保洁区内实行全天8小时保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率99.0%，对损坏的卫生设施及时进行处理。

管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范。

必须服从、落实采购人的管理服务需求。

必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。

必须使环境管理服务程序化，使过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供采购人随时抽查核实。

（四）会议支持服务

1.在会议开始前的半天时间里，我们对会场进行了精心布置，悬挂了横幅并设置了明确的指示标识。

2.在会议开始前一小时，对会议室的照明、音响设备以及空调系统进行全面的预检与调试。

3.在会议开始前30分钟，我们将协调就座安排，分发姓名标识以及预备茶杯，如需，还将提供水果分配服务。

4.会议中，进行倒茶及门口等候服务。

5.会议后，清理会议室。

6.在重要的法定节假日，我们遵循传统进行国旗升起仪式，并在大门口精心布置节日标语和灯笼，以体现节日的喜庆气氛。

 

四、关键服务内容

（一）设施及设备的运营维护、日常管理和应急维修服务

1.服务范围范围

（1）设备运维范围范围包括：

市政公共设施及配套建筑、构筑物的维护、保养与管理，涵盖道路、户外给排水管线、沟渠、池塘以及停车场等相关设施。

（2）区域内涉及的设施设备包括但不限于电力设施、给排水系统、电梯装置、空调系统、弱电设备、照明设施、音响设备以及办公家具如桌椅等的安装、维护、搬迁与布局工作。

（3）上述设备和设施构成了基础内容，详细的服务涵盖范围将依据采购方的实际场地配置为准。

2.工程人员配置要求

（1）中标供应商应确保为其供应电梯服务的团队成员固定，所有相关人员需接受电梯运营单位的专业培训，并获取相应的上岗资格证书。

（2）所有工程领域的专业技术人员必须持有相应的资格证书并确保在岗操作。

3.设备运维要求

负责区域内各类设施的日常维护与保養，以确保其持续处于安全且正常的工作运行状态。具体的管理工作流程包括：

（1）房屋建筑的日常养护维修

①日常的房屋建筑维护与修复旨在确保其原始完整性及正常使用，主要包括对设施进行常规保养以及迅速处理轻微损坏，以实施有效的房屋管理任务。

②实施定期的房屋安全普查与结构完好性评估，并确保房屋的完好率不低于98%。

③在物业管理区域内，应当尊重并维护设施设备的完整性，任何对物业管理区域结构设施的改造行为，未经权利所有者明确许可，均不得擅自实施。

④我们承诺高效履行公共区域及业主的所有零星维修职责，维修质量始终保持100%达标。对于常规维修任务，接到报修后的一般响应时间不超过24小时得以妥善处理。

⑤各类工程项目实施过程中，严格执行质量管理标准，确保达到规定的要求。

（2）给排水设备运行维护

①给排水设施的运行维护工作旨在确保物业服务区域内的相关设备和设施能够持续稳定地运行与正常使用，包含日常的维护与保养程序。

②实施定期维护核查，确保给排水系统的正常运行；全面了解给排水管线布局以及各类供水设备的内部构造与工作机理，操作应严格遵循标准，保证精确无误。

③实施健全的供水管理体系，确保水质达到国家法定标准。

④实施严格的定期检查，防止设备设施出现泄漏、滴漏现象，确保其完整无损。

⑤所有必要的二次供水卫生许可证及操作人员的健康合格证明均齐备。

⑥实施定期的水箱清洁与消毒程序，频率不低于每六个月一次。

⑦确保水箱的清洁卫生，严格防止二次污染及锈蚀现象的发生。

⑧确保室内外排水系统的畅通无阻；任何卫生间管道的上部或下部堵塞、渗漏问题需在接到报告后一小时内得到有效疏通与修复。

⑨当设备发生故障时，维修团队须在接收到报修信息后五分钟内抵达现场进行处理。我们的维修质量保障率为百分之百，且对于常规性故障，承诺当日内解决，确保服务及时高效。

⑩实施按月例行检查与疏浚工作，针对污水井、雨水井及排水沟，一旦发现堵塞现象，应立即进行清理作业。

⑪消防、空调系统补水及时、足量、稳压。

（3）供电设备管理维护

①电力设施的日常维护与管理，旨在确保物业服务区域内的供电系统稳定运行，包含对供电设备的常规维护与保养工作。

②统筹规划，做到合理、节约用电；

③供电运行和维修人员必须持证上岗；

④每日配电室应进行不少于两次的例行巡查，每周实施一次全面清洁，并安排一次系统的维护保养。同时，确保供配电系统运行的相关日志、值班记录以及设备缺陷情况的准确记录与更新。

⑤确保日常维护检修工作的严谨执行，公共区域的照明设备、指示灯具及所有相关线路和开关务必保持良好的运行状态。

⑥当设备遭遇故障时，维修团队须在接收到报修信息后五分钟内奔赴现场进行处理。我们致力于实现100%的维修质量达标，并确保常规维修任务不过夜完成。

⑦供电设备定期维护；

⑧严格执行用电安全规范，确保用电安全；

⑨保证避雷、接地设备完好、有效、安全；

⑩处理设备故障迅速，确保供电正常；

⑪负责办理停电、送电、倒闸等工作；

⑫承担供配电系统相关专业工具、安全防护设备及消防设施的日常管理和使用职责。

（4）电梯运行维修

①电梯的运行与维护工作旨在确保物业服务区域内的电梯设备日常运营的顺畅、常规性保养与中期检修得以有效实施。

②所有电梯的年度检验、维护保养及相关费用将由采购方或其授权的专门机构全权负责。

③电梯采用无人驾驶，24小时运行；

④所有安全设施完善并确保功能正常，电梯内部紧急求救设备运行状况良好。

⑤通风、照明及其他附属设备完好；

⑥所有电梯的启用许可证、年度检验合格证书以及维护保养合同齐备且完整。

⑦轿箱、井道保持清洁；

⑧鉴于电梯故障导致的紧急情况，接到维修请求后，技术人员应在五分钟内奔赴现场实施迅速的故障排除与修复工作。

⑨对于电梯机房，我们实行每日一次的例行巡查，并确保每月进行一次全面的维护保养工作。

⑩负责电梯档案资料的建立工作。

（5）会议设备运行维护管理

①会议支持服务应当确保完全满足采购方的会议需求，并且根据采购方的指示灵活派遣专业技术支持人员。

②会议期间视采购人要求值班；

③实施定期的系统维护与检修，以确保会议设施的完好运转。

④在设备突发故障的情况下，应预先制定应急方案，以保障会议的顺利进行；设备维修的质量标准须达到100%的合格率，常规维护任务务必做到当日修复，不得拖延至次日完成。

⑤设备定期维护；

⑥严格执行用电安全规范，确保用电安全；

⑦保证避雷设备完好、有效、安全；

⑧严格遵守规定，不得泄露任何监控信息。

（6）开水房设备维护管理

①开水房设备线路定期检测，防止漏电；

②对开水房设施实施定期的剩余水位监测，旨在预防水环境的污染风险。

③确保每日上下班时段门禁系统的及时开启与关闭，以预防任何可能的人为环境污染事件。

④每周负责打扫卫生，清除余水。

（7）中标供应商需确保所有系统设施及设备的稳定运行，实施定期维护保养与日常轻微维修。维护工作需由专人负责，设备完好无损，并强调关键设备的责任明确到个人。此外，还需严格履行相关职责要求。

①明确各级别、各类别专业（包括管理与运维）岗位的职务要求与职责划分。

②出现设备故障第一时间向采购人报告；

③制定各种管理制度；

④依据各专业和工种的作业标准与操作手册进行设备的运行维护作业。

⑤质量承诺保证，误操作损坏进行赔偿。

4.设备运营状况稳定，处于高效运作状态，实施定期维护与保养，由专业团队负责维保，设备完好无损。所有关键设施设备具备即时启动能力。如遇任何突发状况，中标供应商需迅速响应并解决，或者及时报告给相关部门及指定维修机构进行维修处理。

5.协调、监督维保单位工作

有效履行对外来服务供应商（如专业厂商或企业）的监督与协作职责，以确保设备的稳定安全运营。

6.在应对突发应急事件方面，中标供应商需依据本项目的具体实际情况，设计并制定详尽的应急预案，包括但不限于电力供应中断、电梯紧急救援、台风防范、消防安全、水管破裂、排水系统堵塞等，同时确保相关预案定期进行实战演练，以确保高效、有序的响应机制。

7.对于房屋结构、设施及设备的维护保养，承诺实施月度全面核查，每月提交详尽的检查报告。中标供应商需确保排污排水系统的畅通无阻，并承诺具备即时问题察觉与响应的能力。

对于紧急维修任务，供应商需迅速响应并在最短时间内完成修复。除非遇到无法抗拒的特殊情况，并经采购方事先批准，否则应在半个工作日内履行完毕。

中标供应商应在接到通知后一个工作日内完成修复，如需延期，需事先征得采购人的书面同意。

8.对于房屋的正常使用区域、设施设备的维护与保养，若采购方在合理需求下提出委托，中标供应商需积极响应并执行。如中标供应商需代为联络维修责任单位，或提供基础的人工与劳务服务，这些服务费用将不另计。在维修保养过程中，所需的相关材料和设备，中标供应商应编制明细清单，采购方将提供这些资源。中标供应商需全面承担维修和保养任务，所有相关费用已包含在投标的整体报价之中。

建议各投标方自行前往现场进行实地考察，以充分理解设备的维护运营详情。

（二）物业档案资料管理

1.严格遵循物业管理条例的要求，确保档案交接工作的合规与严谨进行。

2.确保妥善搜集并保存所有与大楼物业管理相关的政策、法规文档，以及各类物业图纸和相关数据资料。

3.建立、保管好大楼物业管理档案等。

4.物资交接。

5.做好整个项目标台账便于采购人检查。

 

五、人员配置

（一）人员数量

对于物业服务人员的配置总数，我们明确提出最低标准为XX名，具体人员配置明细如下：

（二）人员要求

1.所有涉及岗位的人员配置，若需获取相关部门的认可与资质认证，必须持有相应的资格证书并按照规定持证上岗，同时，各岗位人员应统一着装标准。

2.所有应聘者需具备良好的政治素养，身体健康，且无任何不良行为记录背景。

3.招聘关键职位的人员，必须经过采购单位人事部门的严格考核与政审程序，合格后方可予以录用。

（三）岗位要求

1.项目负责人应满足以下条件：年龄不超过45周岁，具备大专及以上学历，具备良好的综合素质。申请者需有至少3年的同类行政楼物业管理经验，尤其强调在组织协调和沟通方面的实力。同时，候选人应具备良好的职业形象。

2.招聘岗位要求如下：女性，年龄限制在45岁以下，具备大专及以上学历。应聘者应具备优秀的综合素质，至少拥有1年以上的物业管理从业经验。特别强调其卓越的组织协调与沟通技巧，以及良好的职业形象。

3.招聘岗位包括会务助理、保洁专员及兼职接待人员：要求女性，年龄不超过40岁，具备高中及以上学历，熟悉计算机操作，拥有两年以上的相关工作经验。应聘者需具备良好的灵活性，形象气质出众，并且需具备基本的礼仪知识。主要职责为维护领导办公室的整洁环境以及日常会务接待工作。

4.招聘要求如下：寻求一位具备专业资格的男性工程技术人员，主要职责包括大楼公共设施及设备的轻微维护与局部技术革新。他需专责设备室内的各类机电设备管理，如高压与低压配电系统、高压水泵、中央空调系统以及发电机组的日常运行监控，以确保所有设施设备的稳定高效运转。

5.该职位的主要职责包括对草坪、树木以及绿地景观实施修剪与造型，日常需进行除草和植物病虫害防治作业。

6.所有员工均具备坚韧不拔的精神，未曾记录任何不良嗜好或不良行为历史。

7.在参与本项目的人员选拔中，除非招标文件有特别规定，一般要求女性年龄不超过五十岁，男性年龄不超过五十五岁。

（四）中标供应商在合同订立前需提交所有员工的相应资格证书，包括但不限于职称证明、技术工种证书及岗位资格证书，以供采购方进行核查。若中标供应商未能提供上述必要证件，采购方将有权拒绝签署合同。所有工作人员应全职为采购方服务，禁止任何形式的兼职。在合同期限内，如主要人员需进行更换，须提前向采购方通报，经采购方书面批准后方可执行替换操作。

（五）为了提升物业服务的专业标准，所有从业人员需参与宾馆服务礼仪的强化培训。除了由中标供应商实施的服务人员基础培训，还须接受采购方组织的统一集中培训。

（六）招标方将对预先入场的关键管理人员、保洁团队负责人以及工程技术人员进行绩效评估。若在培训适应阶段发现其无法满足岗位需求，招标方有权请求更换，直至适宜人选能够胜任工作为止。

（七）中标供应商应无条件服从采购方对项目人员的合理调动安排。

（八）中标供应商需自行负责项目实施期间员工的临时缺席，包括但不限于休息日、病假等情况，这将不会对采购方造成任何影响。

六、工作时间安排

各岗位的服务时间需符合采购方的实际需求。除非采购方有特殊指示，常规工作时间将遵循每周五个工作日的配置。周末，我们将安排项目团队半数员工在岗轮值；法定节假日则会确保1/3的员工坚守岗位。在遇到特殊情况时，将根据采购方的指示调整工作时间安排，所有由此引发的额外成本将包含在投标的总报价之中。

采购人将为中标供应商提供必要的办公场地，办公设施（包括办公桌、计算机、打印机以及文件柜）的配置由供应商自行负责。供应商需配置各楼层的设备储存空间，物业管理相关的辅助用房将由采购人视具体条件供应。在服务周期内，诸如清扫工具（如扫帚、拖把）、簸箕、洗衣粉、垃圾袋、清洁剂以及洗手液（需选用威露士、蓝月亮或舒肤佳任一品牌的洗手液）等日常清洁用品和消耗材料（除卫生纸以外）将包含在投标总价内，由中标供应商保障供给。在物业服务执行过程中，所需的所有设备购置和维护费用已涵盖在投标总报价中，供应商需自行承担这些责任。

本项目的服务周期为X年，服务开始时间将依据采购方书面发布的进场通知为准。合同采取年度续签机制，采购方将根据中标供应商在相应年度的绩效评估结果，决定是否延续下一合同年度的协议关系。

 

 

 

 

 

 

第二章 项目整体服务构想

 

第一节 重新构想的物业管理方案

 

一、安全保障服务

安全保障服务旨在确保物业管理区域内的工作与生活秩序井然有序，同时积极支持用户内部安防系统的完善，特别是消防安全监控。对保安人员的要求极高，他们需具备出色的体能、心理素质及专业保安技能，必须恪尽职守，具备全面履行保安职责的能力。此外，他们还需具备高尚的职业道德，始终坚持以礼待人，坚守原则，展现专业素养。

在编制保安团队时，需严谨依据项目特性进行选拔。我们计划配置包括门卫保安、巡逻保安、大厅守护者及监控安全员在内的各类岗位。保安人员应严格履行职责，全面执行规章制度，杜绝空岗或疏漏，一旦察觉任何异常或潜在风险，须即时上报并迅速采取应对措施，确保机关设施、建筑物及其周边环境的安全无虞。

保安人员应执行固定的职责，实施定点守护制度，确保全天候（24小时）不间断值班。对于进出大门的所有人员、车辆及物资，他们需严格实施核查、验证并进行详细记录。此外，他们还需维护物业管理区域内的安全与秩序，提供来访者咨询服务，并负责邮件、报纸的分发工作。

保安巡逻应展现出积极主动的态度，以热忱与耐心履行职责，确保物业区域的安全无虞，防止任何因疏忽导致的盗窃或其他事件发生。同时，必须维护停车场的有序管理，确保车辆停放安全，迅速识别并消除潜在的事故隐患，坚决避免因失职而导致的任何突发事故，从而保障工作和生活的正常秩序得以维持。

 

二、清洁和园林绿化服务

1.保洁

日常的保洁作业着重于实施系统化的清扫管理，按照时间、地点和责任人设定的准则，定期对物业区域内的废弃物进行搜集与运输。我们运用诸如清理、清扫、擦拭、消毒、洗涤等一系列标准程序，致力于维护所有公共区域及设施的整洁度，以此提升工作生活空间的环境卫生品质。主要包括以下几方面内容：

（1）废物管理（排除运输费用）：涵盖废物的收集、移除、循环利用、压实以及运送至指定收纳点。确保垃圾容器外观的整洁，压缩垃圾箱体始终保持清洁；此外，还需进行化粪池的清理作业。

（2）环境卫生管理：严格履行灰尘清除、污渍洗涤以及地面保養职责，确保地面整洁，无尘土、烟蒂、碎屑等非指定杂物的存在；绿化区域通道需始终保持畅通且清洁。墙面和顶面的清洁维护工作应遵循物业管理的相关标准与规定。

（3）卫生间环境需确保无任何不良气味，马桶保持清洁，无锈渍痕迹。地板应始终保持干燥，无痰渍、烟蒂残留，且无杂物堆积，纸篓需每日上、下午各进行一次清理，并确保其内部洁净，经过彻底刷洗。洗手池、水龙头及墙面角落应维持整洁，无尘埃和蜘蛛网的存在。请注意，卫生纸和洗手液不在本次清洁范围内。

（4）物业区域的环境卫生标准如下：所有走廊、出入口通道、值班室以及楼梯表面应确保无任何污渍、痰迹、尘埃或废弃物品。公共区域的玻璃设施需呈现清晰透亮，无尘埃残留。楼梯扶手和金属装饰部件务必保持洁净。电梯区域必须维持严格清洁。在保洁