安置点小区物业投标方案
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说明
一、按照招标文件的评分标准，'物业服务的整体规划与策划'的详细阐述见于第一章，敬请查阅。
二、根据招标文件的评分标准，关于'物业经营模式与工作计划'的详细内容，请参阅本章节的第二部分。
三、按照招标文件的评分标准，项目组织结构与人员配置的详尽阐述可在本文档第三章中找到。
四、根据招标文件的评分标准，关于'员工管理计划'的详细内容，请参阅本文档的第四章。
五、根据招标文件的评分标准，关于'物资储备规划'的详细内容，请参阅本文件的第五章。
六、根据招标文件的评分标准，关于'管理规章制度'的详细内容，请参阅本文档第六章。
七、按照招标文件的评分标准，关于'日常物业运营'的详细阐述，请参阅第七章内容。
八、按照招标文件的评分标准，'公共秩序管理服务'的详细需求在本文档的第八章中予以明确，请查阅。
九、按照招标文件的评分标准，关于'公共秩序管理服务'的详细要求，请参见本文档的第九章。
十、按照招标文件的评分标准，消防设施的安全运营的具体细则请参考本文的第十章，我们对此项内容给予充分关注。
十一、按照招标文件的评分标准，绿化养护管理的具体要求可在本文档的第十一章中找到，请查阅。
十二、按照招标文件的评分准则，'冬季除雪和防滑方案'的相关详细内容，请查阅第十二章。
十三、按照招标文件的评分准则，有关'物业管理维修养护计划'的详尽说明，请查阅第十三章内容。
十四、根据招标文件的评分标准，关于'质量保障'的详细内容，请参阅本章节的第十四节。
十五、按照招标文件的评估准则，'应急预案'的详尽阐述请查阅章节十五。
编制依据
一、涉及项目招标文件、补遗通知以及详细设计文档等关键资料
二、依据国家现行有效的技术规范、标准，以及相关的技术文档、规定、规程和技术标准。
三、依照有关主要法律、法规：
（一）《中华人民共和国政府采购法》
（二）其他法律法规。
四、行业规范、标准
（以下内容根据项目实际情况修改）
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
安置房的主要优势：
1.是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善。
2.户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑。
3.政府统建的房屋质量较为稳定。
4.依托优越的地理位置及完善的社区设施，安置房源的增值趋势与经济周期同步，其增值速度显著。尤为值得注意的是，由于许多安置房产权未独立，市场价格通常低于市场平均价。此外，一个不容忽视的事实是，安置房的所有者常常拥有多个住房，这促使他们产生出售的意愿和可能性。
应当依据安置小区的具体情况，科学确立物业管理模式，并据此制定相应级别的服务标准以及详细的服务规范。
应当严谨执行物业管理项目的交接程序。在工程竣工验收前后，物业公司必须确保完成详尽的交接手续，健全相关管理制度，以此为基础实现高效有序的小区物业管理，从而预防潜在的纠纷，确保平稳过渡。
务必确保物业管理经费的充足性，为此，我们拟建立安置房小区的管理服务经费保障体系。该体系将通过财政补贴、配套设施的经济效益以及业主按时支付的物业费用等多种途径，实现资金的多元化筹集。同时，我们将设立专门账户，并实施严格的收支两条线管理制度，以保证财务的透明与高效运作。
物业管理的有效实施并非不可能，然而持久维持高标准并非易事。若缺乏一套系统化的'规范化'运营模式，可能导致执行过程中的力度与实际效果不符，表现为形式大于实质，这将导致工作流程冗余、单一且缺乏刺激，进而可能导致员工在日常工作中承受过度的重复劳动和消极应对。
物业管理行业的服务质量高度依赖于‘零失误’原则，任何一项任务若不能一次性达成优质标准，便会迅速拉低整体项目的持久满意度，可能导致前期努力全部付诸东流。
物业管理，作为一项以人文关怀为本并具备独特性质的服务领域，其员工队伍往往具有较高的流动性。实现全面且卓越的运营，关键在于激发物业内部员工对公司的认同感与责任感，而这又植根于一套完善的薪酬福利体系之中。
物业公司需在全面把握这些核心要素的前提下，实施一系列定制化的特色服务，以日常运营为载体实现精细化管理。
（一）一站式服务
业主如需解决小区物业管理服务相关事宜，只需向管理处客服中心提交申请或拨打24小时全天候服务热线，无需辗转其他部门或记忆额外电话，从而充分体验到专业化的物业管理服务。
（二）实施了以'安全预案传输'、'行为准则规范'与综合运用'人防、物防及技术防范'(简称三防)的保障体系。原住户群体为农民，对物业管理并无深入理解。鉴于物业运营中难以完全排除安全风险，我们定制了针对性强的安全预案，并通过日常工作中加强宣传，实施内部人员凭记忆进行分类管理（内部通行规则），对外来人员则要求登记有效证件并监控出入。巡逻工作采用多样化的策略，包括交叉巡逻、循环巡逻和往返巡逻，同时辅以先进的技术防范手段，实现了立体且全面的安全保障体系。
（三）在服务模式的构建中，我们采纳了别具一格的特色服务与精细化的个性化定制，旨在充分迎合多元化的客户需求。
1.实行时效性工作制：依据服务项目的特性与运作法则，制定出确保任务完成的基本时间安排，以此保障业主对物业服务的执行效率与品质有满意的体验。
2.动态任务分配机制：依据项目的特定目标与工作规律定制工作模式。员工的工作安排并非常规化的上下班制度，而是顺应这些内在法则，实现‘无声管理’、‘自动化管理’以及‘零打扰服务’。例如，清洁团队采取‘分段作业法’，以降低在业主活跃时段进行清洁可能导致的不便，从而提供更为贴心的服务体验。
3.服务执行原则如下："唱"意指通过优美的言语进行管理和客户服务，致力于营造愉快的氛围，减少不必要的误解，提升服务质量，并强调沟通的艺术。而"诺"的核心则是坚守诚信，任何许下的承诺都务必确保兑现，体现对客户承诺的高度重视。
4.在管理和维护工作中，我们应当积极展现三米以内的温暖微笑，不应忽视业主的存在。任何服务中，最需避免的是对客户的冷漠态度，务必推行主动式服务。即使是细微的服务行为，也能有效缓和诸多潜在冲突。
（四）实现从农民到城市居民的身份转变，物业管理服务应具备定制化的策略
鉴于原住居民以往各自独立的居住环境，对物业管理并无认知，如今融入社区生活，生活环境的转变引发了他们权益与责任的全新要求，这对物业管理的运营与执行带来了显著的挑战。
鉴于上述实际情况，我们将实施定制化的管理策略。
1.我们专注于提供丰富且深入的服务：积极实施'差异化管理和个性化服务'策略，依据业主的生活习性和特性定制物业管理的时间安排与服务标准。致力于营造一个宁静、和谐且充满尊重的社区生活环境。
2.在物业管理服务的实施初期，我们将积极弘扬'和谐共处'、'平等友好'、'温馨共生'和'团结互助'的理念，作为社区生活的伦理规范。我们通过设立小区优秀事迹公示栏等平台，旨在促进业主之间的良好互动，构建互助友爱的社区大家庭氛围。
3.增强物业管理的公众推广，积极构建与业主的双向交流：推动业主生活习性的改良，不能单纯依赖默默劳作，而应适时开展有效的业主沟通，致力于引导他们转变生活习惯。首先，利用小区公告栏进行积极的宣传教育，包括如何妥善处理邻里关系、遵循小区规章制度以及维护公共区域的清洁，使业主能深刻体验其在社区中的价值。其次，让业主理解，小区是所有业主共享的空间，每位业主在享有权益的同时，也必须履行相应的责任，否则自身的权益可能受到侵犯。只有大家共同履行义务，才能营造和谐的社区氛围，从情感、逻辑和法律的角度，逐步实现由‘居民’向‘公民’的全面转变。
位于XX乡XX村的XX村安置点项目，其规划占地面积约为XX万平方米，总建筑面积总计XXX平方米。包括XX个独立住宅单元，每栋均为XX层结构。地上部分住宅面积为XXXX平方米，配有商业与农贸市场设施，总面积为XXXX平方米，社区公共服务中心与养老中心等公共设施占地XXXX平方米，幼儿园设施占地XXXX平方米。总计居住单元1192户，机动车停车位计设有XXXX个，非机动车位数量为XXXX个。项目的容积率控制在XXXX，绿地率达到了XX%。小区设计承载能力可容纳XXXX居民居住.
对于物业管理公司的服务内容及其总体标准规范：
（一）维护与管理包括房屋建筑主体的共享部分（如楼板、屋面、梁、柱、内外承重墙体和地基等结构组件，外墙表面，楼梯区域，走廊过道以及门厅）的修缮与日常保养工作。
（二）本项目涉及的共有设施设备，包括但不限于：主体建筑的总配电房与分配电房、二次供水装置、通风管道及配套设备、智能系统、公共供水排水管道（如上下水管道、落水管、垃圾道和烟道）、公共水电费用（涵盖道路路灯电费、绿化维护用水、楼道照明、电梯运行、值班房电力消耗、雨水泵房电力以及其它公共照明和用水成本）、通信天线、电力分配系统以及楼宇内的消防设施设备的日常维护、保养、管理和运行服务提供。
（三）本项目涉及的物业管理区域内市政公共设施（包括道路及路缘石、室外地面砖、给排水系统（含室内与室外）、地下结构（如地下室）、污水处理设施、沟渠、池塘及井口设施、绿化景观、照明设备、自行车存放设施、停车场等）的维护、保养与管理工作；以及社区出入口与主道路连接部分的路面清洁服务。
（四）本项目涉及的综合服务楼内，包括XX社区服务中心及商业服务楼的公共区域，其保洁、维修、养护和管理工作将作为本次招标的内容。然而，村卫生室、商业门面的内部设施以及幼儿园的内部管理不属于此次招标的涵盖范围。
（五）在距离小区北边界线至312国道大约200米的区域，负责道路及绿化设施的日常清洁与维护工作。
（六）维护及管理公共区域（涵盖公共场所、商业设施、建筑物共有部分）的环境卫生，负责垃圾的搜集与运送工作。
（七）交通、车辆行驶及停泊的管理；
（八）协同并支持地方公安机关开展安全监控与日常巡逻等安保职责。
（九）文化娱乐活动；
（十）物业及物业管理档案、资料；
（十一）物业管理公司的职责范围，依据法规和政策涵盖的其他相关事务。
（十二）在规定的质保期内，房屋、设施、设备、配套设备、场地及其绿化等均由建设与开发单位承担维修、替换及日常维护责任。
（十三）中标物业管理企业应履行物业承接查验的法定职责（详细内容参考《XX市物业承接查验实施细则》及相关示范文本），并承担空置房屋的管理任务。同时，他们需积极协同政府部门进行回迁房的分配与业主的顺利入住工作。
（一）管理处设置
1.在本社区内设立有效的管理机构，并配置专门的客户服务中心，公开公示服务热线电话。管理人员需实施每日不少于一次的小区巡查，对发现的任何问题能迅速响应并妥善处置。
2.在客服接待区域展示项目负责人的影像，并公开展示物业的服务内容、服务规范、收费项目及其定价明细。对于特别提供的服务，同步公示其服务项目、服务标准以及相关费用标准。
3.投标文件应详细规划包括办公家具、电话、计算机、打印机及复印件等在内的办公设备配置，同时涵盖办公用品的购置。办公环境需保持整洁并具备专业秩序，设立专门的业主或使用者接待区域，以确保商务活动的顺利进行。
（二）服务时间
物业管理机构需保证每日至少10个小时的业务咨询服务，并在非工作时段安排专人值班，确保项目的正常运营，对各类突发或临时事项能迅速响应并妥善处理。
（三）日常管理与服务
1.规划并执行详尽的社区物业管理与服务行动计划。
2.构建完善的一系列规章制度，包括针对公共突发性事件（如消防安全设备、供水、供电、供气系统、电梯运行、公共秩序维护、环境卫生以及自然灾害应急）的管理流程和应急预案，同时确立各岗位工作的明确标准，并实施相应的培训与考核制度。
3.构建内部员工培训体系，实施定期的在岗培训与考核活动。
4.构建全面的物业管理档案体系，涵盖了物业竣工验收、设备设施管理、业主个人信息、装饰装修监督、日常运营以及内部管理等多个类别。配备了专门的工作人员和档案保管设施，确保资料的及时且完整归档，以实现便捷的查阅功能。
5.运用专业的计算机信息系统对业主的基本信息、物业基础数据、设施维修与保养记录以及各项收费情况实施高效管理。
6.根据既定的规章制度和临时管理规定，我们确立了装饰装修监管服务体系。负责接收业主或使用者的装饰装修申请并进行登记，同时与他们及施工方签订住宅室内装饰装修监管服务合同，明确告知相关禁止行为和注意事项。在施工过程中，我们将每日进行一次施工现场的巡查，并详细记录；对于未申报或违规行为的业主或使用者，我们将及时通知并劝导，如其仍不改正，将立即上报相关部门和业主委员会，并在社区公示。装修完毕后，我们将进行验收，对违反协议的个人将依据约定进行处理。同时，确保装修垃圾的及时清运以维护社区环境秩序。
7.在显眼的物业公共区域公示24小时不间断服务热线。对于水电燃气等紧急维修需求，承诺半小时内响应，常规维修任务将在一天内完成（如需预约处理的情况除外）。对于由专业机构负责的部分，一旦发现任何问题，应立即通知相关单位。对于业主或使用者提出的咨询、建议或投诉，我们将确保在两个工作日内给予处理并回复。同时，我们实施维修记录制度，维修结束后，将在48小时内进行满意度回访，确保回访率不低于80%。
8.实施物业管理标识的配置工作，实施定期的巡查与详尽记录，涵盖各栋楼栋标识、可能对人身安全构成威胁的警示标识以及维修保养过程中的警示标识。在小区的核心出入口处，备有详尽的小区平面布局图。
9.对于可能影响业主或使用者日常生活的关键性物业服务信息，应当在主要出入口及各住宅单元的显著位置公示公告，以确保履行必要的告知责任。
10.严格遵循相关法规与合同条款，对专项维修资金实施规范化管理。
11.实施每月一次的项目服务质量审核，并确保详细记录留存
12.每年都会安排业主代表团对公共设施设备机房进行考察访问。
13.确保实施严谨的安全生产管理体系，并在重要节假日来临之际安排详尽的安全隐患排查工作。
14.每年至少实施一次公开的物业服务意见征询活动，确保问卷参与率覆盖实际入住业主的80%以上，并对整改结果进行公示。
15.在小区显眼区域设置公共信息发布栏，并积极协同相关部门开展公益性质的宣传活动。
16.根据规定程序，每个财政年度首季度需向业主公开前一年度物业服务合同执行详情、物业服务项目的收支状况，以及本年度物业服务项目的收支预算规划。
17.根据物业服务合同的明确规定，应为物业共用部位、共用设施设备以及公共责任领域购置相应的保险保障。
18.我们承诺提供涵盖四项以上特约（收费）服务以及不少于四项的便民（免费）服务；在重要的节庆期间实施装饰美化；并且每年至少安排两次社区文化活动。
19.专项服务的委托管理工作遵循相关法规，确保与之签订的委托服务合同严谨规范，合同中明确界定各方的权利与义务。专项服务提供商需持有相应的专业资质，并要求其操作人员持有对应的职业资格证书。所有工作人员需佩戴标识，保持仪表整洁，严格遵守行为规范，使用文明用语。同时，对专项服务企业的服务质量实施监督与持续评估，并保留相关记录档案。
20.所有综合管理相关服务项目均能满足事先约定的服务标准要求。
21.对于小区内所有触犯治安、城市规划、环境保护等相关法律法规以及违反物业管理规定（包括临时物业管理规定）的行为，应立即进行劝导、阻止，并及时向相关行政管理部门通报，同时告知全体业主知情权。
（一）生活垃圾的收集、清运
1.实施配备密闭型垃圾分类收集设施，明确标识各类别。商业及相关服务建筑以栋为单位，住宅单体建筑则以单元划分配置垃圾收集容器。
2.生活垃圾实行分类收集。
3.建议每两周实施一次垃圾收集容器的清洁工作。在蝇、蚊繁殖高峰期，应每日进行药物喷洒消毒措施。
4.每日需进行一次生活垃圾的定时清理与运输，确保将其有序地送至指定的垃圾收纳点，坚决杜绝任意堆放或倾倒的行为。
5.保洁车外观整洁、摆放整齐。
（二）物业共用部分清洁
1.楼内
（1）每日实施一次全面清扫，以及一次地板湿拖大堂区域；每周进行两次信报箱及大堂玻璃的擦拭保养；每半个月进行两次大堂玻璃的深度清洁；每月进行两次对大堂和候梯厅墙面的彻底清扫。同时，确保每日进行1至2次的保洁巡查工作。
（2）每日对楼内地面和楼梯进行一次全面清扫，每周实施两次深度拖洗；每周执行三次楼梯扶手、栏杆和窗台的擦拭保养；每月进行四次公共设施的维护，包括防火门、共用防盗门、消防设备、标识牌等；每季度对灯具进行一次专业除尘；并确保每日进行1至2次的日常巡查保洁工作。
（3）按照地面的不同材质特性，制定相应的周期性清洁与维护计划。
2.电梯
（1）确保每日对电梯轿厢门及面板进行一次细致的清洁工作，电梯轿厢地面则需每日进行一次彻底的清扫。同时，实施每日两次的全面保洁巡查。
（2）对于不锈钢面板或其他装饰性电梯表面，建议每季度进行三次专业维护。而对于石材地板的电梯，我们提议每月实施一次全面保养服务。
3.天台屋面
定期实施楼顶天台及屋面每月一次的清理工作。对于配备天台或内天井的区域，我们将执行每周不少于一次（1-2次）的例行检查，确保杂物能迅速得到清扫。
4.庭院
（1）道路及两侧人行道需每日进行一次全面清扫，同时实施两次日常巡查保洁；广场地砖每半个月进行一次彻底冲洗，并确保全天候的保洁服务。
（2）我们承诺对小区的公共照明设施以及设备进行每两周至每月一次的常规维护与清洁，包括每两个月实施一次对雨棚和门头的深度清洁服务。
5.水景
（1）实施定期的水体药物投放或者执行相应的处理措施。
（2）每周实施两次至三次水面的专门清扫工作；并且实施定期的水体净化程序；每季度进行一次全面的水池底部清理。
（三）有害生物防治
1.配合相关部门进行有害生物防制。
2.在实施药物投放前，务必事先通知相关人员，相关投放区域应设置明确的标识指示。
（四）雨雪天气
1.作业完成后，及时清理降雨后小区内主要道路及干道的积水。
2.在遭遇降雪时，务必迅速执行积雪清理工作，并消除路面冰冻现象。对于夜间降雪的情况，对于主要道路，要求冰雪应在次日清晨10时前完成全面清扫。
（五）卫生事件
在应对突发公共卫生事件时，应及时组织专业团队对物业管理区域内的公共区域设施及设备实施通风、清洁与消毒作业。
（6）检查记录
1.每日检查1次清洁质量，做好记录。
2.实施每月一次的详尽清洁质量审核，并确保记录的完整性和准确性。
3.清洁档案齐全。
（一）保安人员应当配备相应的对讲设备及必要的安全保障设施。
（二）出入口配备24小时专业人员驻守，值班期间始终保持坐姿或站姿标准，同时实施详尽的交接班程序，并对进出的外部车辆进行严格登记管理。
（三）实施对进出小区的机动车辆进行有效管理和引导，确保出入口区域的环境卫生、秩序井然以及道路通达；并对大型物品搬离行为实施详细登记管理。
（四）实施全天候巡逻监督。针对关键区域（包括小区道路、单元出入口及地下停车场），设置固定巡查点。秩序维护人员需配备巡更设备，按照预设的时间表和路径，每两小时执行一次巡查，确保在常规情况下，抵达每个巡查点的时间误差控制在两分钟以内。同时，监控中心会完整记录巡逻活动轨迹。
（五）在接获火警或任何紧急情况通报后，确保在三分钟内迅速响应并奔赴现场，协同执行现场保护措施，并及时向物业管理部门及执法机构汇报相关情况。
（六）在遭遇突发状况或住户遭遇紧急需求时，承诺在三分钟内抵达现场，并迅速采取适当的应对措施。
（七）维护道路使用和场地的正常秩序。
（八）该住宅区配置了完善的安防系统，其中包括但不限于：全方位录像监控，确保覆盖单元出入口及主要道路通道的出入点；楼宇配备可视化对讲系统；以及住户报警装置，具备对讲功能。所有设施均实现24小时不间断运行，并配有专人值守，实时监控并解读各类设备传递的信息。同时，所有监控影像资料将保存30日，以备后续查阅之需。
（九）在接收到监控系统的警报信号后，保安人员应在五分钟内奔赴事发现场进行处置，并及时向物业管理部门及执法机关通报情况。同样，对于住户的紧急求助呼叫，保安人员也需在五分钟内响应，实施相应的援助行动。
（十）社区应当配备完备的火灾、水灾及应急警情应对预案，并确保在监控中心控制室内显眼位置公示。每年必须实施不少于一次的预案演练以提升应急反应能力。专业的安保团队需24小时坚守在安防控制室内，确保实时监控。报警记录将由系统自动生成并妥善保存。
（十一）在遭遇极端雨雪气候条件下，备勤人员需全天候坚守岗位，人员数量应确保不低于秩序维护专业人员总数的百分之二十，并配置相应的应急设施和工具。
（十二）所有工作记录详实且具备有效性；文档资料完备齐全。
（一）建立停车管理制度。
（二）建立停车管理档案。
（三）对于车辆的定期存放，应当签署详细的停车服务合同。
（四）在显著位置公示停车须知。
（五）实施标准化的交通标识系统，涵盖导向标识、疏散指示照明设备、安全出口指示灯以及各类警示标识。
（六）机动车辆凭相关凭证进出，对于临时入境的车辆，需进行详细登记手续。
（七）停车场（库）实行24小时不间断专业人员定时巡检，内部配备了道闸系统与录像监控设备，以确保安全与管理的高效进行。
（八）在停车场（库）内配置了完备的消防设施，并实施定期维护与检查，确保相关记录的完整性和准确性。
（九）每日对停车场地面进行一次全面清扫，而对于地下停车库地面，包括车位区域，每月底进行一次深度清洁拖拭。
（十）车库内部结构完好，不存在渗水和积水现象，通风条件优良，并且确保无任何易燃、易爆或安全隐患的物品储存。
（十一）中标物业管理企业必须严格遵守规定，不得擅自进行停车费用的私人收取行为。
（一）综合管理
1.实施全面的消防设施安全管理责任体系，明确规定各级和各岗位对于消防设施安全的具体职责明细。
2.设立并运营一支义务消防设施队伍，确保每年实施一次全面的消防设施实战演练，涵盖业主及物业使用人，所有相关人员需具备消防设施的基本理论知识和操作技能。
3.在遭遇火情时，务必立即通报相关部门，并采取相应的应急处置措施，积极协同消防设施人员执行灭火任务。
4.消防设施监控中心配备专职人员进行24小时不间断值班，负责及时响应并处理各类报警事务。相关管理制度及应急预案已醒目公示，并确保紧急消防设备及物资的完备储存。
5.每周实施3至4次全面防火巡查，并安排一次专门的消防安全检查，内容涵盖消防设施设备、消防器材、消防安全标识以及疏散通道等重要环节。
6.我们实施年度消防设施安全培训计划，涵盖员工教育四次，并组织针对业主的消防设施安全活动两次。
（二）消防设施设施设备维修养护
1.火灾自动报警系统
（1）报警控制主机、联动台
每日对设备运行状况进行持续监控，确保24小时不间断的稳定运行。坚持每日对机柜外部进行一次彻底清洁，并安排每六个月对机柜内部设备进行深度除尘保养。同时，我们每年会实施一次详尽的报警控制系统及联动台的年度检查。
（2）对于模块、探测器以及手动报警装置，建议每半年进行一次全面的巡查，并同步进行一次表面维护清洁。自探测器启用运营满两年后，应每三年由专业的清洗服务机构进行一次彻底的清洗服务。
（3）备用电源
实施每季度一次的备用电源充放电性能检验，并同步进行设备表面清洁与除尘作业。
2.消防设施广播系统
每日需对机柜外部进行一次清洁，每季度进行一次内部尘埃清除，设备表面亦需同期进行清洁。而对于设备内部的除尘，规定每半年实施一次维护。同时，每季度我们会进行一次全面的设施检查，包括电话插孔、关键区域的对讲电话、对讲电话主机、广播设备及扬声器等的性能验证。
3.防排烟系统
实施每季度一次的防排烟风机、电源控制柜、风口及防火阀的维护保养工作。
4.水灭火系统
对于室外消火栓，我们建议进行一年一次的常规保养；而对于室内消火栓，则需每半年实施一次维护保养。消防设施的泵和喷淋泵我们将每月执行一次手动转动检查，每季度进行一次润滑状态检查，并确保每年进行全面的设施维护。
5.灭火器检查
每年进行1次功能性检查。
（三）监控管理
1.监控岗位人员实施24小时不间断工作模式，采用三班轮换制。每位员工均需严格遵守岗位职责规定，确保全面并高效地完成委派的各项管理任务。
2.必须秉持严谨的工作态度，严格遵循监控系统的操作手册，迅速了解并掌握各类监控数据，切勿擅自变更监控对象设定。
3.在监控环节中，一旦发现任何异常情况，应迅速、精确地向巡逻人员传达以便他们前往处置并实施追踪，视情需即时向主管领导汇报。
4.务必详尽记录当班期间的监控状况，并确保值班文档的完整性；在进行交接班时，严谨填写交接班报告，禁止篡改或遗漏页面，物品交接需做到明确无误。
5.监控岗位人员应严格遵守工作时间制度，不得出现迟到、早退或未经批准的调班行为，同时禁止任何脱岗或睡眠状态履行职责的情况。
6.在监控室内，员工应专注于职责范围内的工作，严禁阅读书籍、报刊或进行游戏，任何偏离工作职责的行为均应严格禁止。
7.监控室应当维持整洁的环境，禁止携带任何非工作相关的私人物品进入该区域。
8.在管理监控室时，坚持严格的准入制度，除非获得明确许可，否则任何非授权人员不得擅自进入。对于非警务人员查阅监控资料的需求，必须经过属地业务主管部门和公司高级管理层的双重审批，并确保详细记录备案。未经事先批准，所有查询请求将被婉拒。
9.监控人员应迅速记录并妥善保存所有监测到的冲突行为（包括打架、斗殴）、盗窃活动、消防安全隐患、交通事故、突发群体事件，以及其他具有价值的监控资料，确保信息处理的及时性和完整性。
10.实施定期的监控设备维护程序，确保设备处于清洁卫生的状态，以维持其正常运行功能。遇到设备故障时，应立即报告并详细记录相关事项。
11.监控人员应当严格履行保密义务，对于监控录像的相关信息，必须恪守专业职责，严禁对外传播或非必要讨论。
12.所有监控录像资料应保存三十日，供查阅之需。
八、共用部位及共用设施设备维修养护管理
（一）综合管理
1.实施建筑物及其公共设施设备的详细档案管理，涵盖了运营、定期检查与维护保养的所有记录。
2.根据相关法规，需确保定期对房屋的使用安全状况进行评估与检查。
3.在每年的第四季度，我们会策划并着手实施下一财政年度的设施维护与保养方案。
4.实施对公共区域及共享设施设备的定期巡查与维护保养，并确保详细记录相关工作进程。
5.特种设备的运行、维修保养以及定期的检验检测工作均需严格遵循相关规定，并确保相关记录的完整性和准确性。
6.针对雷暴、强降水、大风、沙尘暴等突发气象状况，应实施预先的专项核查并确保详细记录留存。
7.对于设备机房管理，规定如下：每日实施两次例行巡查，每周执行一次全面清洁，确保机房内部整洁无杂物。按照标准配置鼠害防治设施，如鼠药盒或粘鼠板，并设置防鼠挡板。在易于触及的显眼区域配置消防设备及灭火器材，并定期核查其完好状态。所有设施设备应具备明确标识和标签，相关规章制度及证书应在醒目位置展示。各类管线应标注清晰的分类标识和流向指示。交接班记录需详尽完整，一应俱全。
（二）共用部位
1.房屋结构
（1）按照房屋的使用期限及设计年限的规定，需对公共区域的设施运行状态进行周期性评估。
（2）实施每半年一次的结构性构件，包括梁、板和柱的例行检查，并确保详细记录留存。
（3）应迅速履行对可能危害房屋结构安全行为的警示与劝止职责，对于不采纳建议者，应及时向相关行政管理部门通报，并将此事通知所有业主。
2.建筑部件
（1）实施每季度一次的外墙饰面砖石及抹灰、屋檐、阳台、雨罩及空调室外机支撑结构的定期检验与维护保养，依据职责划分进行作业，并确保详细记录的完整性。
（2）实施每周一次对公共区域的门窗、玻璃等设施的例行检查与维护，依据职责划分进行相应的维修保养，并确保详细记录留存。
（3）实施每季度一次的全面性房屋公共区域（包括室内地面、墙面、天棚）以及室外屋面、散水的检查与维护工作，依据各自的责任划分进行，确保操作过程有据可查并记录在案。
（4）在每年的汛期来临前以及强降雨过后，我们对屋面防水设施和排水系统（雨落管）实施详尽的检查，并依据职责划分进行相应的维护保养，确保相关工作有据可查。在降雨后，我们将迅速采取措施排除积水，以维持设施的良好运行状态。
3.附属构筑物
（1）每月实施两次全面的道路、场地、阶梯及其附属设施（包括扶手、侧石、管井和沟渠）的巡查工作，依据职责范畴进行相应的维护保养，并确保详细记录的完整性和准确性。
（2）实施如下维护程序：每季度对屋面泄水沟与楼内外排水设施进行全面清理和疏浚，确保排水系统的畅通无阻。在每年的6月至9月期间，我们将进行一次专项的屋顶检查，一旦发现防水层出现鼓胀或破裂，以及隔热材料呈现断裂或缺失的情况，将立即进行修复。所有相关工作均需详细记录在案。
（3）实施每月两次的大门与围墙定期巡检，依据职责范畴进行维护保养，并确保详细记录的完整性。
（4）每月实施两次对休闲座椅、凉亭、雕塑、景观装饰物、户外健身设备以及儿童游乐区的例行检查，根据维护职责范围进行相应的维修保养，并确保详细记录在案。
（5）每年对防雷装置进行一次全面检测，并依据其责任范畴实施相应的维护保养工作，确保实施过程有详实的记录档案。
（三）二次供水设备
1.所有直接参与供水作业的人员必须持有相应的健康体检合格证明。
2.所有二次供水设施均严格遵循相关规范，确保安装了必要的消毒设备。水箱按照规定程序进行定期清洗与消毒，并进行水质检测，其水质完全符合国家生活饮用水的卫生标准要求。
3.每日对水箱间及水泵房进行两次例行检查，并确保详细记录相关巡查情况。
4.该供水系统装备了备用水泵，为确保持续且高效的服务，建议定期实施水泵运行轮换操作。
5.实施每季度一次的水泵润滑状况评估，视检查结果适时补充或更新润滑剂；并且规定每年进行一次全面的水泵维护保养。
6.每年实施一次对供水管道及阀门的防腐蚀、上漆维护工作，同时在冬季来临前对露天管道进行防冻保护措施。
7.箱体与储水设施的顶盖应确保完整并实施锁定，钥匙需由指定人员妥善保管。溢流管道及通气孔应安装坚固的金属防护网，并保持其良好的工作状态。
8.积极协同相关部门执行日常的设施维护、检修与保养任务。
9.在遭遇供水中断时，应及时向相关部门（包括管理单位、采购方及使用者）通报情况，并积极协同进行抢修与协调任务。
（四）排水系统
1.在每年的汛期来临前，我们对包括雨、污水井以及屋面雨水口在内的排水设施进行全面的检查、维护和疏浚工作。并且，对于每次降雨前后以及遭遇强降雨期间，会着重对主排水管道和管井进行细致的巡查与管理。
2.对于污水泵设备，建议实施周间（1-2次）例行巡查，并确保每季度进行一次系统的维护保养工作。
3.地下排水设施及化粪池应实施定期维护，具体要求为每半年进行一次清理工作。
（五）公共照明和电气设备
1.对于室内照明设施，我们将实施每周两次的例行维护检查，对于一般的故障问题将立即进行修复，而对于任何复杂的故障，则承诺在两天内完成维修处理。
2.对于室外照明设施，我们将实施每周两次的例行维护检查，对于一般性故障将立即进行修复。对于遇到的复杂故障，我们承诺在三个工作日内解决。同时，我们将根据实际情况对时间控制器进行适时的调整与优化。
3.对于应急照明系统，实施周检制，确保每周两次的例行巡查并及时处理任何故障。在电力中断情况下，应保证照明持续时间符合标准，同时指示灯的表面亮度和应急照明的照度需满足规定要求。每季度对蓄电池进行一次功能激活维护。
4.对于低压配电柜，我们建议实施如下维护计划：周度进行全面巡查，每半年进行一次系统的保养；电力安全检查每年进行两次；地线电阻检测每半年进行一次；仪表校验每年确保执行一次。所有操作过程中，务必详细记录相关维护活动以备查证。
5.对于低压配电箱及低压线路设施，我们实施如下维护管理：每月进行三次例行巡检，确保设备运行状况良好；每年实施一次全面的保养工作；每半年实施一次双路电源自动转换开关的切换操作，并详细记录所有维护活动以备查证。
6.对于电动机设备，建议实施每周一次的运行中常规检查，并确保每年进行一次系统的维护保养。同时，请务必详细记录相关检查与维护情况。
7.对于控制柜，我们建议实施如下维护计划：每周执行一次全面巡查，每年进行两次系统的保养。每半年需对各类电器装置及控制设备的设定参数进行校准调整。同时，每年需对远程操控设备和节能装置进行一次详尽的检查，并确保所有相关操作有详细记录存档。
8.电力设备定期检查如下：每两年实施一次预防性电气测试；高压个人防护装备每年进行两次检验；直流屏每两年进行一次全面检查；高压电缆每两年需经过一次详尽评估；内部结算电能表每年需进行一次校准验证。所有操作均需详细记录在案。
9.电力变压器室实行24小时不间断人员值守；相关设备的附件及工具、个人防护装备均保持完善状态；并已实施严格的防小动物入侵措施。
（六）安全防范系统
1.对于对讲门禁系统，建议进行以下维护：每月进行三次按键与显示屏功能的常规性检查，并确保其外观整洁，每月实施一次全面的表面清洁；而每半年应进行一次内部尘埃清理工作以保证设备运行的顺畅性。
2.对于网络控制箱的维护，建议每半年实施一次全面外观与接线检查，并同步进行一次表面清洁作业；同时，内部尘埃清理亦应每半年进行一次以确保设备运行状态良好。
3.对于红外对射探测器，建议进行如下维护周期性检查：防水性能每两个月进行一次核查，确保其有效运作；探测范围需每月审视并确保无误，接线部分亦需同期检查，保持线路稳固；设备表面清洁工作应每两个月实施一次，以维持其最佳工作状态。另外，每六个月需进行一次内部尘埃清理，以保障设备内部组件的运行效率。
4.对于图像采集设备，我们建议实施以下维护规程：监控画面与录像功能需每周进行两次检查；设备表面清洁工作拟每半个月进行一次，总计每月三次；而内部尘埃清理则计划每六个月实施一次维护。
5.摄像设备的维护规程如下：每季度进行一次全面检查，包括镜头聚焦、红外夜视功能的校准、防水性能的验证以及线路连接状况的审视。同时，确保镜头表面清洁度，每季度进行一次清洁。每年需对防护罩内部进行一次深度除尘维护。
6.设备的解码器部分，建议每季度实施一次防雨罩及接线的全面检查，并同步进行外观清洁维护。每年需安排一次内部尘埃清理工作，以确保其性能的稳定与高效运行。
7.设备维护要求如下：云台需每季度进行一次运行状态检查及线路审视，并同步完成一次外部表面清洁；每年对其转动部件实施一次润滑保养。
8.定期巡逻点：每月进行一次设施外观及存储记录的核查，同时确保表面清洁作业一次。
9.设备的键盘读卡器维护规程如下：每月实施键盘的三次防水检查，并同步进行一次表面清洁作业。
（七）电梯
1.24小时运行。
2.在高峰期，该设施会与主梯同步运作，配备有高峰梯功能。
3.在遭遇电梯困人或其他重大突发事件时，应立即执行预先设定的应急救援程序，物业管理人员需在接到通知后五分钟内奔赴现场开展援助。同时，专业维修技术人员应在三十分钟内赶到现场进行支援与处置。
4.每半月进行1次日常维修养护工作。
5.设立电梯安全管理岗位，专职人员负责对电梯的日常运行进行巡查，详细记录电梯的日常使用情况，并确保按照规定执行电梯定期检验工作计划。
京公网安备 11010802045440号
