中心血站物业服务投标方案

 

温馨提示：

所有方案目录的详细内容已在Word文档中逐一阐述，如需进一步了解，敬请在购买后进行下载查阅。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

说 明

一、如招标文件评分标准要求“物业服务整体设想及策划”详情可见本文第一章。

二、根据招标文件的评分标准，有关'人员配备及管理方案'的详细内容，请参阅本章节的第二部分。

三、根据招标文件的评分标准，有关'人员培训方案'的详细内容请参阅本文档的第三章。

四、根据招标文件的评分标准，物资设备配备方案的详细内容请参阅第五章内容。

五、按照招标文件的评分准则，'环境卫生保洁方案'的具体内容请查阅本文件的第六章部分。

六、按照招标文件的评分标准，监控及安保管理方案的具体要求可在本文第七章中找到。

七、按照招标文件的评分标准，'秩序维护管理方案'的详细阐述请查阅第八章。

八、根据招标文件的评分标准，关于'停车场及车辆管理方案'的详细内容，请参阅本文档的第九章。

九、按照招标文件的评分标准，有关'工作服清洗方案'的详细内容请查阅第十章。

十、按照招标文件的评分准则，'疫情防控方案'的具体内容请参照本文第十四章。

 

 

 

编制依据

一、涉及项目招标文件、补遗通知以及详细设计文档等关键资料

二、依据国家现行有效的技术规范、标准，以及相关的技术文档、规定、规程和技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

（一）《物业管理条例（2018修订）》

（二）其他法律法规。

四、行业规范、标准。

 

 

尊敬的评审委员会，我方正着手编制本次投标文件。首要任务是明确我们的竞争优势，即我们在项目实施中的专业技术和卓越执行力。在方案章节中，我们将详尽展示我们的技术特长，包括创新技术的应用实例以及过往的成功业绩。另外，请留意附上完整且清晰的报价明细，涵盖所有可能的费用，以便于评审小组进行全面评估。在提交前，请务必核查所有文档的格式统一性，确保内容准确无误。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章 物业服务整体设想及策划

第一节 物业服务背景

一、物业的定义

（一）‘物业’这一术语源于香港，并在沿海和内地地区广泛采用，其内涵涵盖了财产、资产、地产、房地产以及产业等多个层面。自二十世纪八十年代引入中国后，它逐渐发展成为一个全面的概念，明确表示为：物业特指那些已经建成并处于运营状态的各类住宅和非住宅建筑，以及与其相配套的设备、设施和相关场地。

（二）物业管理的范围广泛，涵盖了从单个单元住宅到大型综合大厦的各种类型。同一建筑体根据产权划分，可能构成多个独立的物业管理区域。物业类型多样，包括但不限于办公大楼、商务楼宇、住宅单元、别墅、工业设施、酒店以及各类仓储设施等。

1.‘居住物业’特指那些具备居住属性，专为人类日常生活提供居所的建筑物，涵盖了如独立住宅单元、连体住宅大厦、公寓、别墅以及度假村等类型。当然，这些物业通常还配备有相应的公用设施、设备和共享区域，以满足居民的生活需求。

2.商业物业，通常被称为投资性资产，指的是那些通过运营能够实现稳定收益增长或资产价值持续提升的房地产类型，主要包括商业服务设施和办公用途房产。

3.商服物业专指各类供商业与服务业机构运营的建筑物，涵盖了诸如购物中心、百货商场、超市、专业店、连锁店铺、宾馆、酒店、仓储设施以及休闲娱乐场所等一系列设施。

4.商务办公设施专为各类生产和服务业（白领阶层）的管理层提供工作环境，作为企业运营支持的基础资源。物业类型随时代变迁可细分为初期的常规办公楼、进阶的现代化写字楼以及技术驱动的智能办公大厦。在档次划分上，办公楼被区分为了甲等、乙等和丙等写字楼，反映了其设施水平和服务质量的差异。

5.商业物业市场的兴盛与其所在地区的综合性社会经济发展密不可分，尤其与工商贸易、金融保险、专业咨询服务以及旅游业等行业的动态息息相关。鉴于此类物业往往涉及巨额资金的流通与管理，其投资主体通常为各类机构或企业单位，物业的使用者主要依托所有者提供的设施进行业务运营，并通过部分经营收益支付相应的物业租赁费用。

6.工业物业专指为人类生产活动提供功能性空间的各类建筑，涵盖了轻型与重型工业厂房，以及随着科技进步发展起来的高新技术产业设施，例如电子、计算机和精密仪器制造等行业的用房。这些物业的用途多样，既可能通过销售进行产权转移，也常见于租赁市场。鉴于重型工业厂房的设计往往遵循特定的工艺流程和设备集成标准，它们的适用性较为局限，对于购买者的选择性较高。相比之下，高新技术产业用房因其灵活性和适应性强，更易于适应不同租户的需求。轻工业厂房则在两者间体现出一定程度的通用性。

7.在物业分类中，除上述列举的特定类型之外，剩余的被称为非常规或特殊用途物业，此类物业可能涵盖如赛马场、高尔夫球场、机动车加油设施、航空港、交通枢纽、水上设施（如码头）、公路网络（包括高速公路和桥梁）、以及隧道等。此类物业的运营活动通常需获得政府的专项许可。因其市场活跃度较低，特殊物业的投资往往倾向于长期持有，投资者主要依赖日常运营收益来实现投资回报并获取收益。根据国家规定，这类物业的土地使用权出让期限上限为50年。

二、物业管理的定义

（一）物业管理定义为对建筑物及其相关区域内的共有部分，包括但不限于建筑物、场所、设施，实施的集体或专业化的管理活动。根据《物权法》的规定，业主拥有自主管理物业的权利，可以选择自行实施管理，或者授权给专业的物业服务企业或其他管理人来负责这些共有的资产、设备和场地的日常运营和维护。物业管理涵盖狭义与广义的范畴，强调了其多样性和灵活性。

（二）物业管理的狭义定义涉及客户授权物业服务企业根据委托协议，对包括房屋建筑及设施（如设备、市政公用设施）、绿化景观、环境卫生、交通管理、生活秩序维持以及社区环境美化等各类日常维护与维修工作进行专业执行。

（三）物业管理的范畴广泛，涵盖了由业主共同参与的自治管理环节，以及委托专业物业服务企业或管理人实施的专业化管理阶段。

三、物业服务的特点

（一）服务性

在服务行业中，物业管理归属于第三产业范畴。其核心职责在于管理和保障，服务对象直接指向血站工作人员，即以人为本。物业管理实质上是将管理与服务紧密结合，其目标是为物业所有权人和使用者提供高效优质的全方位服务，这是物业管理活动的核心原则，也是其业务存在的基础。服务特性是物业管理的核心要素。由于单个血站不具备独立挑选物业管理服务供应商、定制服务项目或设定标准的能力，物业管理公司同样不能因个别血站的滞纳或违规行为而随意中断服务，这导致双方在服务关系中缺乏有效控制。此外，鉴于物业管理服务的持久性和综合性，长期合作中可能出现并累积矛盾，这也是当前血站区域使用者与物业管理企业纠纷频发的一个重要原因。

（二）经营性

作为独立核算、自负盈亏、自求发展且具有经营活动性质的物业管理企业，其所有运作都必须考虑经济效益，因为盈利是维系其生存与进步的基础。其核心业务本质为有偿服务，此外，其管理服务涵盖广泛的范围，包括但不限于物业的买卖代理、租赁代理，以及针对血站使用者需求的定制化经营服务项目。因此，经营特性是物业管理不可或缺的一部分。通过开展各种有偿经营业务，物业企业的运营得以资金保障，这对于企业的持续发展和物业管理的健康循环至关重要。

（三）专业性

随着社会经济的稳步提升，物业管理作为房地产领域内的专业化分支已成为不可抗拒的趋势。其专业特性体现在三个层面：

1.首先，它体现在拥有专门的组织机构，标志着该行业已由分散的劳务性质转变为专业化运营。

2.具体而言，包括专业化的人员配置，如电力机械维修、安全保卫、消防安全、环境卫生清扫以及绿化养护等工作均由相应的专业人员担纲执行。

3.三是指有专门的管理工具和设备。

4.此外，将保安、清洁、绿化等服务外包给专业的保安公司、清洁服务供应商和绿化企业，象征着物业管理的专业特性。随着服务分工程度的深化，物业管理的社会化进程不断推进，这正契合了物业管理未来的发展趋势。

（四）受聘、受托性

物业管理权源于物业的财产权属性。鉴于当前物业开发的高标准与体系的完整性，以及产权的分散性，使得单一产权所有者难以实现对物业的有效独立管理。因此，通常采取所有权与管理权的分离策略，开发商或相关机构通过合同或协议的方式，委任专业的物业管理企业来行使这一职责。他们会对物业管理企业设定明确的期望，提供相应的酬劳，并实施必要的监督机制。

（五）规范性

物业管理的规范化主要体现在三个关键层面：即设立、接手与管理的标准化操作流程。

1.物业管理企业应当遵循国家相关政策法规，在工商行政管理部门完成正式的登记注册流程，并通过审核，确保合法合规运营。

2.物业管理公司应当遵循正规流程接收物业，即通过签订合同的方式得到中心血站全体会议或开发商的正式委托和授权。

3.物业管理企业必须严格遵循专业法规、条例及相应的行业标准和操作规程，实施专业化的管理，并需接受中心血站及政府监管部门的定期核查和监督。

4.总的来说，高效的物业管理运营与提升发展建立在严谨有度的基础上，这同样适用于所有服务业的普遍规律。

（六）统一性和综合性

针对物业设施的系统化趋势、产权的多元化以及多头管理可能带来的问题，迫切需要一个单一且严谨的机构对各类物业管理工作实施集中管理。引入企业化、社会化和专业化的物业管理模式，将清洁、绿化、保安和维修等多元服务整合，恰好契合了这种需求。在此背景下，产权所有人和使用者只需与单一的物业管理企业对接，即可处理所有围绕日常物业服务需求的相关事务，无需应对众多分散的部门。因此，物业管理的服务特性显著体现为综合性特征。

（七）中介性

物业管理的核心目标在于提供优质全面的服务，以满足血液中心和使用者在生活、工作等各方面的需求。然而，鉴于物业管理公司的服务范围并非无所不包，他们有必要与社会紧密协作，寻求外部资源的支持与服务交换。例如，委托专业机构、租赁辅助设施、代理招聘事务、聘请家教、寻找临时佣工等，这些都是物业公司中介性质工作的重要体现。

四、物业管理服务的重要性

伴随城市化进程的推进，各类住宅区、商业区、办公楼宇、标准工业设施及古建筑群的涌现，在投入使用后，必然面临设施维护、物业管理和修缮的需求。无论是中心血站还是历史悠久的老建筑，均不可避免地存在定期的物业服务与修缮问题。原有的基于计划经济体制下的房屋管理模式已显得过时，无法适应当前的商品经济环境。在新的经济形势下，房屋的管理、修缮与服务寻求解决方案的核心在于改革。借鉴国际先进经验，引入社会化的、专业的管理模式，由物业管理公司实施统一的精细化管理是必然趋势。

（一）根据国内外的实践经验，物业管理体现出的职能与作用主要体现在：

物业管理的重要职能在于提升物业的使用寿命并确保其各项功能的有效运行。物业在启用后，往往会因自然环境的影响而遭受损耗，例如地震的冲击、重力作用、风力效应、以及大气和水的侵蚀作用等。

在使用过程中，房屋及其设施难免因人为因素和质量问题导致损害，例如设计缺陷、施工不到位以及材料选用不当等。随时间推移，结构部分、围护结构、装修工程、给排水系统以及各类设备管道均可能遭受不同程度的损耗。若未能及时进行必要的维修和强化管理，将对物业的正常使用功能构成威胁，例如电梯突然停运、水管渗漏、屋顶渗水、门窗操作故障、燃气供热供应中断、阳台栏杆和遮阳棚失稳、装饰层剥落等问题。这些问题不仅会阻碍其功能正常发挥，还可能导致物业提前进入危险状态，甚至引发安全事故，进而干扰中心血站、办公楼以及商业与工业场所的日常运营活动。

（二）实施专业且社会化的物业管理，其核心目标不仅在于确保物业在全生命周期内功能的稳定运行，而且高质量的持续性专业管理服务能够有效延长物业的使用寿命。一些机构的管理水平卓越，使得公众能在宁静、宜人且便利的环境中安居乐业。然而，部分中心血站由于管理不当，内部杂乱无章，新建设施在短时间内便面目全非，这不仅有损城市景观，影响城市形象，还对居民的生活、学习和工作带来了诸多不便。受制于管理体制，许多中心血站尚未引入专业化的社会化物业管理，仍维持着多头管理，各自为政的局面。一栋建筑或一个单位往往依据产权或归属关系，由数家共同管理或分头负责。甚至在水电、卫生设施及上下水管道等基本设施上，也存在分割管理的问题，导致协调困难，遇到故障时，求助频繁但仍难以得到及时的专业维修。这种情况揭示，如果没有专业化的社会化物业管理，物业的使用寿命将显著缩减。

（三）物业管理致力于为中心血站及租户构建并维持一个安全、宜人、有序且和谐的生活与工作环境。

物业管理主要涵盖管理与服务两大部分。管理层面着重于户籍、产权、资产、租赁合同、租金收取以及设施设备的监管。需实时掌握设施的变动与使用状态，确保房屋设施得到及时维修，保持其功能完好。对房屋数量、结构类型、完好度以及设备使用状况的详细记录和持续更新，是管理工作的常规任务。服务方面则致力于充分满足用户需求，提供日常上门服务，包括预防性维护上下水管道、暖气系统、防冻保暖措施、更换纱窗、修理门锁、灯具和电线开关等。此外，还需定期维护锅炉以保障供暖，检查泵房和变电所以确保供水供电正常，以及确保煤气管道安全供气和电梯安全运行。服务中同样包含基础的设施管理，包括全面接收并记录房屋设备，设立保管清单，与相关机构如血站保持清晰交接，明确责任。日常工作还需强调对房屋设备的爱护与维护知识的普及，迁移过程中的清点核查亦不可或缺。优质的物业售后或物业管理服务，不仅有利于保持物业设施的良好状态和延长使用寿命，更能够营造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境，提升工作效率，促进人际关系的和谐，有益于个体和社会的身心健康。良好的居住环境有助于降低压力、冲突，形成互助友善的社会风气，有利于儿童学习发展。这是社会稳定和经济发展不可或缺的基础要素。

（四）物业管理的实施有助于提升城市管理和公共服务的社会化与专业化水平。

物业管理作为集成服务的平台，将诸如清洁、安全保障、环境绿化以及水电供应等分散的职责集中管理，使得每位业主或租户只需与单一的物业管理公司打交道，即可一站式解决关于住宅日常维护的所有事务，无需逐一应对各类专项服务提供商。物业公司会将环境卫生委托专业的清洁服务企业执行，聘请专业的安保公司提供保安力量，同时将中心区域的绿化维护外包给专业的绿化团队。这样，中心血站只需按照物价监管部门核准的收费标准，依据物业管理公司的收费通知单，将相关费用与租金合并支付，实现了使用者的便利与统一的管理体系。作为一种全面的合同经营模式，物业管理涵盖了物业全生命周期内综合且多元化的服务内容，通常包括但不限于以下服务项目：

1.负责房屋及基础设施、公共设施的全面管理，包括但不限于房屋日常维护与故障修复，电梯设备的维护与操作。涵盖园林绿化维护、道路交通设施、照明系统、电力供应设施、给排水管道网络、自来水增压站、生活污水处理设施以及煤气与供暖系统的管理和维修工作。

2.物业管理规定明确禁止在管辖区域内未经授权擅自构筑、占用或堆放，确保土地使用的合法性。

3.综合性服务涵盖如下内容： 1. 安全保障 - 提供治安与防盗服务，以及防火与消防安全措施，以及必要的值勤和停车管理。 2. 环境卫生 - 负责区域内外公共空间的环境卫生维护，包括定期清理蓄水池。 3. 生活便利 - 包括家庭劳务支持，如接送学龄前儿童上下学，家用电器维修，代为处理煤气、水电煤气供热费用的缴纳，保险和税费代理，信件、报刊杂志的接收与分发，以及传达电话信息。 4. 住户指导 - 宣传正确使用房屋和设备的注意事项，强调环境保护，禁止产生噪音污染、随意丢弃垃圾，尊重园林绿化和康乐设施，严禁重型车辆进入中心血站周边区域，同时严禁在学校的周边设立摊位叫卖。

4.实施包括社区娱乐活动在内的有效管理措施，显著提升了城市治理的社会化与专业水平。

（五）高效的物业管理不仅维持了物业的保值功能，更有助于其实质性的增值。通过持续的维护与改进，包括对房产的修复、改造升级以及内部装修，物业不仅能保持设施完好并确保正常运作，还能提升其品质与适用性。即便在市场环境较为严峻的情况下，优质的物业也能因其良好状态而吸引租户或买家，从而增加收益，实现显著的经济效益。反之，若忽视管理，可能导致新建物业迅速恶化，甚至在短时间内沦为危旧区域。因此，卓越的物业管理被证实是最具实效的推广策略，它不仅推动了整个地区房地产价值的增长，同时也为企业直接带来了可观的经济利益。

五、物业发展的现状及未来趋势

（一）物业发展的现状

中国的物业管理行业展现出明显的‘小型化且分散’的竞争态势：截至2014年末，我国的物业服务企业数量达到10.5万家，相较于2012年增长了约3.4万家，其管理总面积累计为164.5亿平方米，较2012年提升了6.4%。据统计，该行业的从业人员总数为711万人，全年营业收入总计3,500亿元人民币。

2014年，中国物业管理行业的百强企业实现营业总收入约357亿元，这一数值占据了行业总营收的10.2%。与此同时，他们管理的物业总面积达到17.5亿平方米，占全国物业管理总面积的比例为10.6%。据预测，到2020年，我国物业管理行业的总体规模预计将在5,300亿至7,200亿元人民币之间，相较于2014年的水平，将实现50%至100%以上的显著增长。

物业管理行业的年度总收入在2014年达到了3,500亿元人民币，伴随着165亿平方米的管理面积，其平均物业管理费为每月1.8元/平方米。针对住宅物业，2015年6月期间，主要二十个城市的平均住宅物业管理费为2.1元/平方米，然而在核心城市的管理费用相对较高，全国范围内的平均水平大致在1.4至1.8元/平方米之间。对于商业物业，以广州市为例，写字楼的物业管理费因其级别差异，定价区间广泛，从4元至15元/平方米/月（无上限），而商场的费用则在2.5至18元/平方米/月（同样无上限）。

截至2014年底，物业所管理的总面积累计达到165亿平方米。若依据2015年至2020年间的商品房预计竣工总量，以每年3%的递减比率估算，总计约为58亿平方米。进一步假设这80%的新竣工商品房将接受物业管理，那么到2020年末，物业管理的总面积预估将达到大约210亿平方米。

在物业管理百强企业的数据统计中，住宅物业的在管面积占比大约为60%至65%，而商业物业则占据了剩余部分。考虑到未来的趋势预测，预计全国范围内的住宅在管面积将占总体的80%，商业物业占比相应调整为20%。

（二）物业发展的未来趋势

1.鉴于当前我国经济环境的特点，房地产市场已难再现昔日的繁荣景象。在应对市场挑战的过程中，房地产开发商积极探寻转型策略，物业管理的潜力尤为凸显。

2.物业管理的提升顺应了市场演进的潮流。部分物业通过创新的信息化手段，将传统的管理服务与互联网实践相结合，这一模式被称为"物联网"。它致力于打造一站式的全方位、无缝覆盖服务，旨在为中心血站提供包括但不限于生活便利在内的多元化需求，涵盖了衣食住行等多个方面。

3.物业管理将更加专业化发展

随着人力资源成本的持续增长，物业服务企业亟待优化运营管理，实现资产保值增值，这为提升内涵管理提供了宝贵的机遇。尽管部分物业公司已经尝试了物业资产管理，但仍需持续深化和完善这一实践过程。

（三）我国物业管理未来发展趋势及方向

1.物业管理的未来发展趋势将日益倾向于规模化与集约化的管理模式。

在当代社会，物业管理作为现代服务业的重要组成部分，其进步与经济的增长和个人生活品质的提升同步发展。鉴于物业行业短期内可能仍将维持微薄利润状态，促使物业服务企业必须追求运营模式的规模化与集约化，这已然成为行业发展的核心导向。当前，市场中存在大量未经资质认证、业务范围广泛但效率不高的物业管理企业，它们因服务质量问题引发的频繁投诉，一旦被媒体广泛关注，往往会对物业行业的公众形象造成严重损害。

因此，行业内的企业需通过整合优化，实现规模化效应，以推动行业的稳健发展。目标是孕育出具有国际竞争力的‘旗舰级物业管理企业’，以契合日益增长的全球化战略需求。

2.物业服务企业需实施管理体系的革新与提升。

在物业服务企业的初期发展阶段，其管理模式常常较为简易。然而，顺应市场经济的演进需求，企业必须适时进行相应的调整以维系其生存与进步。在这个转型过程中，物业服务企业应确立起实质性的自主决策和市场开发能力，推动建立以多元投资主体为基础的新型企业体制，从而奠定其稳健发展的基石。

3.物业服务企业应积极应用新技术革命的创新成果，推进物业管理的智能化进程。

随着科技进步的迅猛发展，其核心驱动力在于重塑生活体验，因此，智能化物业建设已成为不可逆转的未来导向。这一转变对物业服务企业提出了严峻的转型挑战。企业必须摒弃传统的劳动密集型发展模式，转向技术密集型与管理专业化的深度转型，这就需要着重培养和引入具备新型管理服务技术背景的人才。面对新时代背景下劳动力成本的持续攀升，物业服务企业应把握这一契机，加大投入于现代物业管理技术的研发与应用，以此推动行业的专业化、现代化进程，确保企业的可持续发展道路得以延续。

4.物业服务企业需实现理念转型，摆脱传统微利行业的局限，探索向创新盈利领域迈进。

随着我国城镇化改革的深化，物业管理服务覆盖的地域范围将持续扩展，这直接推动了物业服务企业市场的扩充，无疑构成了一项积极的发展态势。

物业管理的范畴已从单一的住宅区延伸至工业区、商业区、办公大楼、政府部门、企事业单位及教育机构，显示出显著的多元化趋势。包括酒店、餐饮、娱乐设施以及市政基础设施在内的各类场所，均日益接纳现代化的物业管理理念。随着地域范围的扩展和管理类型的增多，物业管理的潜力与作用日益凸显。尽管其核心职责仍在于物业的管理，但物业管理的实质内容将更加丰富和全面。

在物业领域，企业可扩展至房地产的租赁与销售、社区内部的商业零售、信息技术服务、金融服务、旅游产业、物流管理以及教育培训等多个细分行业。这旨在提升物业服务企业的盈利能力，突破盈利空间有限的局限，致力于推动物业行业实现更为显著的社会效益和经济效益增值潜力。

第二节 需求分析

一、项目概况

XX中心血站坐落于XX路，其总占地面积约XX平方米。血站主体建筑分为综合采血楼，地上共XX层，地下设施则有XX层。此外，业务副楼配置有XX层，地下亦有XX层空间。全新的行政办公楼设于XX层，地下设有相应的设施。物业管理服务涵盖XX中心血站作业区域以及XX捐血屋的环境卫生维护、日常保洁、安全保障、采血车辆的清洗以及员工工作服的清洗等工作内容。

二、具体服务内容

（一）秩序维护

1.血站工作区安全巡逻、门岗值班。

2.车辆管理、停放，交通疏导。

3.来访登记、报刊、杂志、邮件的接收。

4.治安管理、消防协管。

（二）保养服务

1.负责XX中心血站工作区域以及XX捐血屋等相关捐血设施的门窗、墙体等物业设施的日常维护与保养工作。

2.XX中心血站的工作区域，包括其附属的捐血点设施（如消防系统、机电设备、照明设施、绿化景观、管道设施以及停车场）的维护与管理服务.

（三）保洁服务

1.XX中心血站的工作区域以及XX捐血屋等相关捐血点的公共卫生环境，包括公共设施与附属建筑的日常清洁维护服务。

2.XX中心血站的工作区域，涵盖各楼栋的全面保洁服务，包括但不限于大厅、地下室、走廊、栏杆、通行区域、电梯设施、楼梯走道、卫生间及储物间等细节区域的清洁维护。

3.XX中心血站的工作区域，包括各楼宇外墙（包含玻璃幕墙）以及遮阳挡雨棚的年度清洁与维护服务（每年实施一次）

4.XX中心血站的工作区域，包括各楼栋大堂的地面及立柱清洁抛光，以及大理石墙面和照明设施的定期保洁维护（频率不低于每年两次）

5.XX中心血站的工作区域以及所有XX捐血屋始终保持日常垃圾的及时清理，卫生间的清洁以及垃圾桶的定期清扫得以严格执行。

6.电梯、采血车辆的日常保洁、消毒。

7.确保所有室内和室外排水管道、下水道系统的畅通无阻，化粪池、沉沙井以及各类水池设施的维护得当，避免过度淤积影响正常使用。对于化粪池和沉沙井，建议每半年实施定期清理操作，频率为XX次。

8.地下室的排水系统运行顺畅，地表未见积水现象，地面始终保持清洁整齐。

9.建筑外墙及玻璃窗呈现出光洁无瑕的外观，毫无污渍的痕迹。

10.在管辖区域内定期执行消毒与除‘四害’的专业操作。

11.参与和支持各种临时性的宣传环境布置及相关任务。

（四）绿化物业服务：

负责大型公共绿地及树木的专业物业服务，以及楼宇内部阴生植物的专项维护服务。

（五）会议室及行政办公室服务

1.确保会议室的环境卫生和音响投影设施的日常维护得以妥善执行。

2.做好各类会议服务工作。

3.积极参与和支持重大活动及会议的后勤保障服务实施工作。

4.行政办公室保洁服务。

（六）确保XX中心血站业务主楼与副楼的消防安全24小时不间断值班，并实施区域内的全面监控管理。

三、物业管理服务标准

（一）秩序维护

1.安全管理严谨有序，执行标准高，实施策略有效，工作人员恪尽职守，监督体系完备，预防措施周密，未发生重大遗漏。

2.在相关政府部门的悉心指导下，XX中心血站的工作区域及XX献血屋全面开展安全生产管理，确保保卫与治安工作有序进行，同时高效应对各类突发事件，并协同消防部门进行设施维护和定期消防安全检查。

3.招聘的秩序维护人员需具备坚实的综合素养，尤其强调高度的责任心和果断性，能够有效地阻止不合规行为。他们应严格遵守规章制度，展现出积极的精神风貌，口才清晰，反应迅速，并且必须摒弃吸烟和过度饮酒等不良生活习惯。

4.秩序管理员严格遵循各项规章制度，并且精通工作流程的操作规程。

5.各项安全应急措施完备，对突发情况的响应迅速且处理得当，面对群体性突发事件能作出果决而准确的应对。

6.确保办公大楼及其内部、门前指定区域的安全防护，包括门岗守卫、安全监控与定期巡逻。强化防火、防盗及设施保护措施，推行全面的网格化管理制度，明确各区域的责任人。对关键区域和重要设施点，实施每小时至少一次的巡查，并确保详细记录以备核查。

7.实现对车辆进出与停放的科学管理，确保道路交通顺畅，无拥堵现象发生。

8.致力于规范化车辆的管理体系，实施对疑似人员的甄别核查，并确保车辆安全管理的严谨执行。

（二）保洁服务

1.确保单位内部公共区域环境整洁，地面不应存在任何纸屑、烟蒂或其他非指定废弃物。

2.所有办公区域的走廊、过道以及公共设施如天花板、墙面、地面始终保持干燥清洁，无任何污渍、积水或杂物的存在。楼道及扶手和栏杆经过精心维护，表面无尘埃；公共门框和墙壁亦确保无积尘和蜘蛛网的痕迹，展现出高度的卫生标准和维护水准。

3.公共场所如大楼的大厅区域，地面始终保持光洁无瑕，每两小时进行一次例行检查并详细记录，确保环境卫生。年度内，对地面进行清洁打蜡处理的频率不低于两次，所有玻璃窗户清洁透亮，无尘埃和污渍。大厅的立柱、墙面、照明设备以及楼层天花板均严格保持无积尘和污迹，以符合高标准的维护要求。

4.每日实施严格的垃圾分类与清理制度，楼层垃圾桶在固定时间点进行维护：早晨8:00，中午12:00，及下午5:00，确保其始终保持整洁，表面无污渍且无任何异味。大楼及其所属区域的垃圾容器配置及相应的清运服务费用，均由物业管理公司全权承担。

5.卫生间需确保每日冲洗频率不低于两次，而在人流密集的区域，这一标准应提升至每日不少于四次。始终保持卫生间环境洁净无污渍，无异味，并确保排水设施畅通无阻。

6.每日实施卫生间巡查，并确保及时补充洗手液与纸张。相关洗手液及卫生纸的购置与维护费用由物业公司承担。

7.在每日运营开始前的八点整，我们实施严格的电梯日常清洁与消毒程序，同时每日更换并清洁备用电梯地垫。地垫的购置责任由物业公司履行。

8.确保所有室内和室外排水设施，包括管道与下水道，其畅通性得到维护。化粪池及沉沙井应保持清洁，无过度积存，且处于正常运行状态。对于化粪池和沉沙井，建议每半年进行一次清理工作，相关的维护费用将由物业公司承担。

9.地下室的排水设施应确保畅通无阻，地面应维持干燥，保持清洁与有序。

10.所有建筑物外墙，包括围墙和玻璃窗户，始终保持清洁光亮，无任何污渍。对于办公大楼的外观结构（包含玻璃幕墙）以及遮阳挡雨棚，我们每年实施不少于一次的专业维护和清洁服务。

11.物业公司应定期对所管辖区域进行消毒及除害行动（包括‘四害’防治），相关费用由物业公司承担。

12.负责为大楼内部机构提供包括但不限于环境宣传布置在内的各类临时性工作任务支持。

13.做好单位所有车辆的保洁服务。

14.确保车辆清洁维护标准严格执行，每日对所有采血专用车辆实施全面清洗，每週针对所有小型车辆进行专项清洁。车辆外观呈现出整洁的状态，而采血专用车辆的内部则严守采供血的质量卫生规范。

（三）维修保养服务：

1.维护人员应当具备相应的资格证书，严格遵循相关操作手册，确保按照规章制度进行操作。

2.维护人员应当具备血站业务综合楼以及各采血站点的水电设施系统知识，包括但不限于高低压配电室、地下室水泵设施、电梯等各类机电设备的操作技能，要求能熟练运用和管理这些设施。

3.确保设施设备的日常维护工作得以有效执行，以保证采购人资产的稳定运行和水电供应的顺畅。对于关键区域和重要部件，我们将实施不低于每两小时一次的定期检查，并严格记录以供核查。

4.维护保障团队需实行常驻制度，确保对设施设备的故障报修能迅速响应并提供即时服务。

（四）绿化物业服务：

1.有专业人员实施绿化物业服务管理。

2.每日对绿化区域及植物进行细致灌溉，实施定期的修剪、施加适宜的肥料，并确保园地整洁，无杂草滋生。

2.绿地无破坏、践踏。

3.植物生长繁茂，未见任何病虫害侵扰，地面整洁无杂草滋生，整体绿化状况良好，无死亡迹象。

4.对楼内荫生植物进行物业服务。

（四）会议室和行政办公室服务

1.确保所有设施，包括地面、墙面、桌椅、门窗、玻璃、灯具及天花板的清洁度，达到无尘无渍的标准，营造出清新宜人的室内环境。饮水机需按季度进行深度清洁，每日对会议音像设备进行功能检查并参与维护，一旦发现任何异常立即报告以便及时维修。

2.致力于提供全方位的会议支持服务。我们确保在会议开始前十五分钟完成所有筹备工作，包括：悬挂会议标识横幅，预备并启动音频视频设备，整齐排列桌卡，备好饮料，以及满足任何特定会议需求。会议期间，我们将适时进行会务保障，保证流程顺畅。会议结束后，我们迅速清理并整理会场，对茶具进行清洗消毒，确保会场随时可供再次使用，保持高效且卫生的待命状态。

3.积极参与并确保为血站单位内部的重要大型活动和仪式提供全面的服务保障支持。

4.每日行政办公区域的清洁工作需确保不少于一次，务必在不妨碍日常运营的前提下进行。同时，一旦发现水电设施出现故障，应立即报告进行维修。

第三节 物业服务设想策划

一、项目计划安排

（一）项目管理目标

为了严格遵循招标文件的各项规定，确保本项目的顺利实施并履行我公司对总包方的合同承诺，我们计划整合内部资源，选拔一批具备丰富物业服务经验、精力充沛且责任感强烈的项目技术团队成员，组建专门的项目项目经理部。该团队将代表我公司直接对现场物业管理工作进行统一监督和管理，负责项目的整体协调与组织，包括物业服务的各个环节。同时，我公司将给予本项目在人力资源、机械设备、物资供应以及资金投入等关键领域以优先保障和大力支持，以满足物业服务的全方位需求。

为了强化物业管理的管控，我司已就项目品质、服务进程、经济效益、文明服务环境以及安全生产等关键控制点设定了明确的管理目标。

1.项目质量目标

我们将严格遵循现行的物业服务技术规程与标准，实施科学化管理并致力于提供卓越的物业服务。通过严谨的监督与核查，确保向甲方及总包方交付优质工程项目，完全满足国家现行的质量验收规定，力求一次性达成优质交付目标。

2.工期目标

鉴于本项目的紧迫工期与繁重任务，我公司将此项目列为重中之重，特别配备了具有高水平、丰富物业服务经验且执行力强的项目管理团队及服务人员。我们将确保充足的资源供应，包括物资和设备，以确保项目能够按时顺利完成。

3.成本目标

（1）在项目的执行进程中，依据工序精细规划生产成本管理策略，坚持以节约为导向，严谨管控人力资源、设备与物料的投入，目标是实现消耗水平达到行业内的最优标准。

（2）运用前沿物业管理科技手段，旨在提升运营效率，优化服务进程，同时致力于降低运营成本，积极追求达到行业成本最优标准，以期实现经济效益和社会效益的双重提升。

4.文明物业服务、安全生产目标

我司将在严格遵循ISO 9001质量管理体系的基础上，同步构建一个基于岗位与个人责任的综合管理体系，旨在提升安全生产、文明物业管理和环境保护。为此，我们将组建一个由项目经理担任组长，包括技术负责人、生产、技术、质量、安全、消防及保卫等部门主管在内的专业管理团队，他们将全面负责现场的文明物业服务和安全生产监管。目标是确保物业服务区域内的安全生产零事故，杜绝环境杂乱无章，同时确保生活区周边环境卫生，无蚊蝇滋生。我们将配备齐全的安全防护设备，所有‘三宝’设施到位，并对‘四口’实施明确标识，致力于成为'文明物业服务'和'安全物业服务'的典范。

5.服务目标

（1）本公司秉承'卓越品质、高效执行、信守合同、以客户为中心'的理念，致力于为甲方提供卓越的服务，实施高质量的工程项目，确保甲方及总包方的满意度，兑现我们的承诺。

（2）在项目的物业管理进程中，项目经理部将构建一个信息反馈机制，确保准时遵照甲方、总承包商以及监理工程师的指示提交相关资料，详实报告项目的进度动态，并严谨执行他们提出的指导建议和指令，积极参与协作。凭借我公司的专业实力，我们将竭力在职责范围内优化与各相关机构的沟通，以减轻甲方的工作压力。积极引进和应用创新技术与工艺，主动向甲方提出改进策略，致力于为甲方节省成本资源。

（3）在项目竣工阶段，我公司将恪守完善的售后服务机制，由专门的技术团队组建回访小组，按照既定周期进行定期回访，积极征询甲方的反馈意见，详细记录问题点，并确保及时响应和处理，提供全天候的随需跟进与持续支持服务。

（二）总体部署

1.本项目具有重要地位，我司对此高度关注。秉承提供优质服务的理念，我们积极参与XX中心血站的物业服务竞标，并为此精心策划了详细的物业服务组织设计方案。

2.在方案编撰初期，我司已指派专业人员亲临项目现场进行了详尽的实地考察，并对周边环境进行了深入调研。基于此，我们综合分析了本项目的特性和关键要素，以及参考了过往类似XX中心血站项目的物业管理案例，结合我公司的技术实力、设备配置及财务资源，严格遵循招标文件的要求，精心制定了这份物业服务方案。

3.该物业服务大纲涵盖以下核心内容：项目的焦点与挑战及应对策略、全面的物业服务管理体系、重要区域及关键流程的管理方法、详细的物业服务时间表、项目品质保障策略以及安全生产保障措施。针对本项目的特性，我们特别详尽地阐述了总体物业服务组织架构、物业服务详细规划，以及绿化项目的实施方案。

4.鉴于项目的细分部分众多，任务规模庞大且时间紧迫，必须配置充足的人员和设备资源，实施全面的物业管理规划。对各物业区域和服务区块进行精确划分，并实现实时的物业服务要素动态管理，以实现人力资源、机械设备和物资的高效利用。唯有如此，方能确保优质且按时完成项目的物业管理目标。在组织服务过程中，力求拓展服务范围，避免工作积压和浪费，同时确保满足既定的工期需求。

5.鉴于本项目的绿化工作规模庞大且标准严格，我公司将遵循既定的物业服务规程，首先开展场地清理与专业园林绿化服务作业。

二、物业服务重难点分析

（一）本项目旨在实施系统化的日常维护与周期性大修，以确保设施设备的稳定运行和持续效能。

（二）本项目的核心任务在于中心血站的运营管理，鉴于员工流动性较高且构成多元化，因此亟需构建一支业务熟练、保障完善的安保团队。

（三）本项目旨在依托音乐文化的独特魅力，塑造成都新的文化标识，强调以人性化及品牌化服务为核心策略。为此，我们将组建一支高效能的客户服务团队，持续构建与客户的长效沟通机制，紧密维系主要客户关系，培养忠实的客户服务群体，从而确保项目的稳健运营，推动其持续发展，并树立良好的市场声誉。同时，为营造整洁优美的环境，我们计划委任专业的绿化保洁服务供应商，负责相关维护工作。

（四）本项目的核心目标聚焦于公益与服务性，为了维持管理公司的财务稳健并实现适度收益，运营管理中需兼顾节能降耗与开源节流，积极开拓经营策略。在此背景下，团队共识与市场应变能力在应对市场动态中显得尤为关键。为了确保在激烈的市场竞争中保持优势，前瞻性的市场营销策略以及持续且充足的宣传投入是不可或缺的要素。

（五）增强项目商业管理团队的专业能力，提升市场运营效率，持续优化业务架构，以提升项目经营的整体效能，这是确保项目可持续发展的关键策略。

（六）在运营管理的进程中，强化与政府机构的公共关系，积极争取相关行政部门的扶持，有助于塑造一个更为支持和友好的政府公众氛围，其价值不可忽视。

（七）基础物业管理服务内容及范围

1.安全保障对于客户、用户、访客及游客的生命财产权益至关重要，是业务运营稳定的基础要务。强大的安防体系是确保正常运营顺利进行的重要支柱。

（1）保安工作：

鉴于庞大的人员流动性和复杂性，安防策略着重于提升巡查频次与迅速应对突发事件的能力。我们采取公开岗位与便衣巡逻的协同机制，结合全方位视频监控系统，并与当地公安机关紧密协作，严厉打击盗窃、抢劫等刑事犯罪活动。同时，我们已制定了详尽的紧急治安事件应急处置程序和临时紧急接待操作规程，致力于营造一个安全、舒适的经营消费和游憩环境。

（2）消防工作：

消防安全的重要性不言而喻，它关乎民众的生命财产安全，堪称首要任务。消防管理工作需秉承"预防为主，防治结合"的方针，强化日常管理预防措施：确保消防设备设施定期检修，实施重点防火区域的详细记录管理，严格执行客户装修申请的审批与过程监督，以及制定完备的公共区域火灾应急响应预案，年内至少组织两次以上的消防演练活动。

2.保洁消杀绿化管理

公共环境的清洁度被视为衡量管理服务质量和形象的关键指标。在开放时段内，公共场所应实施连续且系统的清洁维护，包括清除各类垃圾杂物，对卫生难点区域进行定期核查，以确保环境始终保持整洁。同时，我们定时执行环境卫生的消毒措施，以保障经营和休闲空间的安全与健康。内部绿化工作也得到持续维护，力求提升整体环境的品质和美观度。

3.物业公共部份、公共设施设备维保

（1）物业公共部份维修养护

物业公共区域的日常维护与保养，对于保全优良外观，延长资产使用寿命，以及防止突发事故的发生具有至关重要的作用。核心策略在于实施常规巡查，迅速处理并消除潜在风险，同时制定详尽的中长期维修规划，分阶段逐一执行。