图书馆物业服务投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

图书馆物业服务投标方案

简介

本项目提案专为图书馆的物业管理服务，全文文字采用标准的宋体四号字号，总计483页。所提供的文档为Microsoft Word格式，页面清晰，无任何水印，方便读者直接进行编辑处理。

第一节：物业综合服务构想与策划概述 - 描述图书馆物业服务的背景环境 - 详尽剖析项目需求的深度分析

第二章环境卫生管理方案

以下是关于图书馆保洁服务的需求分析、运作模式以及详细的工作计划内容阐述。

第三章绿化养护服务方案

以下是图书馆绿化项目的特色概述，以及当前绿化养护管理服务的详细内容和范围。

第四章：安全管理详述，其中包括对安全保卫服务的具体需求与规定，以及详尽的安保作业操作规程。

第五章：详述消防安全管理体系，内容包括消防管理规定与要求。

第六章停车场管理方案

整体规定与要求：机动车与非机动车的行驶与停放管理，全面涵盖停车场服务的相关内容

第七章：详尽的综合维修服务规划 - 包含对维修服务的全面规定 - 设计了详实的养护管理计划 - 实施策略与详细方案

第八章：详尽的图书管理服务体系 - 包含图书的高效管理策略 - 关注图书的卫生维护规程 - 强调严格的保护措施实施

第九章：会议及通信服务管理 - 详细规定了全面服务需求的保障措施 - 定义了接待工作的标准化操作流程与规范

第十至十四章详尽阐述了服务质量保障机制、智能物业管理策略、档案管理体系、应急响应预案以及投诉处理服务详细规划。

第十五至十六章详述项目组织架构及物资装备配置方案。

敬请注意：在编制过程中，务必将内容根据项目具体情况进行相应调整。

第一章创新物业服务策略与深度规划

图书馆物业服务的背景探讨

随着我国图书馆行业的进步，现代与智能特征日益显著，服务内容日益多元化，图书情报专业服务之外的多元要素已深度融入图书构建过程。在当前环境下，图书馆建设应当积极推动创新管理策略，拓宽运营模式，有选择地将部分非核心服务从传统的图书馆管理体系中剥离，采取企业化的运营和管理模式，如引入图书馆物业管理，旨在优化资源配置，提升运行效率。

物业管理概述： 物业管理企业受图书馆委员会之托，依据物业管理合同或协议，对已启用的各类建筑与设施、配套场地进行专业化的运营管理。其职责包括环境维护、清洁卫生监管、安全保卫保障、公共绿地与道路养护，旨在为图书馆读者和工作人员提供全方位的综合服务。 作为一项集管理、经营和服务于一体的收费活动，物业管理遵循社会化、专业化与规范化的运营原则，致力于为产权所有人和使用者提供优质、高效且周到的服务。

图书馆物业管理：新体系的构建与发展  在传统图书馆行政后勤管理的基础上，随着图书馆事业的现代化进程和设施的不断提升，图书馆物业管理崭露头角。它作为物业管理的高级形式，融合了图书馆学、信息管理学、网络工程等专业知识，依托现代管理科学与尖端维护技术，通过经济策略，旨在为图书馆提供超越常规图书情报服务的全方位支持，提升图书馆的实用价值和经济效益。其目标是为读者提供优质、高效的综合物业管理服务，确保阅读环境的优化与便利。

一、图书馆服务的重要性和需求

(一)作为社会分工的自然产物，图书馆引入物业管理旨在推动服务的专业化，从而削减运营成本，提升工作效率

社会分工：人类文明演进的关键要素  其核心优势在于促使个人专注于所长，从而整体上缩短了平均社会劳动时间，显著提升了生产效率。"人尽其才，物尽其用"的理念，正是社会分工所带来的深刻启示。它优化了人力资源配置，使得每个人的专业技能得以充分施展。由于个体间的专长各异，例如在输液领域各有所长，人们各司其职，方能最大化社会分工的效益。反之，若让卓越者从事非擅长领域，可能导致人力资源的不必要的损耗。

传统图书馆管理体系较为封闭，倾向于行政管控。馆长与办公室人员在履行常规行政职责的同时，还需分担图书馆安全维护与环境卫生的管理工作。在原有的体制框架下，各部门如清洁、体力劳动等职责主要由各自成员承担，导致人力资源的分散和浪费现象较为显著。

(二)图书馆功能转型的必然要求在于实施物业管理的实践

作为学习与文献信息的核心载体，图书馆正积极拥抱现代科技以实施科学化的管理体系。从传统的实体图书馆向着数字化转型的过程中，图书馆的功能内涵持续扩展。其现代化管理已超越了单纯图书室的界限，伴随我国教育水准的不断提升和经济实力的增强，政府对图书馆的投入力度不断加大，诸多图书馆选择扩建馆舍、扩充藏书并增设阅读空间。引进诸如计算机、网络设施、门禁系统、消防安全监控、智能空调和电梯等高端设备，以及配套的全方位服务，促使图书馆物业管理的需求和方式随之显著革新，亟需采用适应现代需求的物业管理模式。

二、图书馆服务的价值与重要性

通过实施物业化管理模式，图书馆成功剥离非图书情报业务，这一转变顺应了社会分工的自然趋势，象征着时代的进步。对图书馆进行专业化物业管理，旨在优化馆内环境，提升服务质量与工作效率。此举还能有效控制运营成本，推动各项服务的专业深化，从而实现多方共赢。

物业管理的专业团队，凭借其专业素养、人才密集和丰富经验，能够有效借助社会化的物业管理模式，充分调动外部技术人才的潜力，以满足全球图书馆的物业服务需求。通过实施对图书馆设施的科学管理，得以延长图书馆的使用寿命。这将为馆员和读者营造一个优美、整洁、安全、舒适的阅读与学术研究环境。此外，标准化的物业管理还有助于培养工作人员和读者的良好卫生习惯，这种无形的教育影响力将有助于塑造图书馆崭新的公众形象。

第二节深入理解项目需求

(投标人根据项目实际情况自行编制)

一、XX图书馆

(一)物业管理概况

XX图书馆，位于XX,占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米，其中地下室建筑面积XX平方米，绿化面积：室内绿化率为总建筑面积的1%。设备设施包含：10KV环网配电系统、10KV电压冷水机组、低压配电系统，楼宇自控系统，消防监控系统、计算机网络系统、监控录像系统、停车场管理系统、安防系统和设施等。

图书馆全年开馆，总馆开馆时间为：周一、五，周二、三、四、六、日9：00—21：00：24小时自助图书馆全天开放。全年接待读者量300多万人次，日接待最高峰量1万多人次。

(二)建筑功能介绍

图书馆建筑设计为地下一层，地面五层：

地下一层设施包括：存储区的地下库房，高压与低压设备房，冷水机组设备室，生活与消防供水设备机房，辅助借阅部的书库，电梯设施间，以及通讯和空调设备房。

首层集多功能于一体，包括：展示区的大堂、全天候运营的24小时自助图书馆、供个人学习的自修室、用于图书交换的捐赠中心、综合服务部门办公室、专为儿童设计的少儿阅览室、监控中心以及永正书城等文化设施，还有舒适的咖啡厅和维护设施运行的空调机房。

二层专设为电子服务区，其包含的主要功能性区域包括公共电子阅览室、学习中心服务区域、网络中心机房、办公区域以及空调设施区。

第三层专设为公众服务区域，包含如下主要功能区块：图书借阅部门、调剂书库、漫画文献馆、专题漫画图书室、信息采集与编纂中心以及空调设施机房。

第四层专设为研究服务区，其包含的主要功能区域包括：市民学堂报告厅、展示空间——展览厅、富有特色的4.23空间站、提供咨询服务的参考咨询部、XX书屋、台湾书屋、珍藏古籍的古籍书库与流通资源库、朗文培训中心、文献保障工作的管理中心——文献保障中心办公室、集阅读与学习于一体的综合阅览室，以及新华商智教育机构。此外，还有专门的空调设施机房位于其中。

第五层专设为办公区域，其主要包括业务与行政办公区域、馆员休憩空间——‘馆员之家’、辅助性的书库以及空调设备设施区。

顶层主要有冷却水塔、排风机、排烟机等。

(三)主要设备设施介绍

二、全面物业管理规范概述

(一)物业服务涵盖图书馆主体馆及XX少年儿童图书馆的全部红线区域，具体职责如下：

1.维护与管理的建筑构件主要包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体及基础等结构部分，以及外墙、楼梯间、卫生间、走廊通道、门厅区域的外部维护，室内地面或地板，以及设备机房的日常保养与管理。

2.维护与管理的建筑内部设施设备包括：高压及低压配电系统、给排水设施、照明设备、停车场管理系统、楼宇智能化管理系统，以及会议室和报告厅内的音像影像设备的日常保养与维修工作。

3.负责消防设施、监控设备、电梯装置、空调系统的维护与监管，以及大堂地面的保养管理工作。

4.物业管理范围内，图书馆涵盖的市政公共设施的维护与管理，包括道路设施、室外给排水管道系统、污水处理设施、沟渠、垃圾收集点、照明设备以及停车场的日常保养与修理工作均在服务范畴之内。

5.物业安全管理涵盖多个重要环节：公共秩序维护、消防安全监管、资产保全、严密的视频监控系统、以及道路交通与车辆停放的有序管理。

6.环境卫生管理体系概述： - 阅览室、书库、设备房、办公室、会议室、报告厅、展览厅以及自修室的室内清洁与消毒管理工作。 - 对外墙和幕墙进行定期清洗维护。 - 包括所有区域的垃圾收集与清运服务。

7.图书消毒和防蛀服务。

8.会务及信函收发服务。

9.负责图书的库存管理和日常操作，包括图书的上架、下架以及书架的整理与维护。

10.协助物品搬运和活动场地布置服务。

11.中标人需支持采购方开展各类展览项目及临时性工作任务的执行。

12.负责支持各类重大活动的安保保障、会议组织、技术设备支持以及后勤保障服务的协调与实施。

(二)中标人需按照采购人的要求，设立并接受其对图书馆物业管理机构的业务统辖管理。

(三)中标单位需依据现行物业管理法律法规，与图书馆订立物业委托管理协议，实施全面的物业统管与综合服务，同时独立开展经营并自行承担盈亏责任。

(四)中标人需在项目执行前，就图书馆的物业管理策略、组织结构设计、人员招聘决策以及制定的相关规章制度，向采购人提交审核并获得备案许可。

(五)中标人需建立健全针对采购人物业管理工作的及时响应体系，并明确响应时间规定。

(六)在履行工作职责的同时，中标人应积极向采购方提出具有建设性的建议，以优化管理效率并提升管理水平。

(七)中标人需严格遵循招标文件的指导，就岗位设置及人员编制规定进行严谨实施。

(八)采购人在关键职位配置、人员选拔与管理，以及重大的决策事项上享有直接参与权和审批权限。在必要的情况下，采购人有权审阅中标方的财务状况及相关财务报告。

(九)中标物业管理人员在应对特殊事件及突发事件时，须积极响应并服从采购方的调遣与指挥。

(十)在管理期间，中标人需严格遵循省物业管理示范项目的标准，并确保物业管理执行水平达到或超过全国物业管理示范项目评分体系中的98分标准。此外，中标人将据此规范对图书馆进行专业化的物业管理服务。

(十一)中标方需充分考虑图书馆的独特地理环境与免费开放带来的特殊性，实施定期的消防安全及安全保卫审查，确保每年至少开展四次消防安全教育与演练，以保障馆内设施及人员的安全无虞。

(十二)中标人应严格遵守规定，不得未经许可擅自调整图书馆内的建筑物、管道、设施及各类物品的位置和使用性质。同时，中标人（及其内部人员）严禁在馆内范围内进行任何形式的商业经营活动。

(十三)中标方需构建完善的物业设施设备档案，详细记载设备的基础信息、核心技术规格、维护保养历程（包括定期维护与故障维修记录）、运行状况追踪以及更新改造历史。同时，对现有设备的运用效能进行深入分析，为采购方提出更新维护或替换的策略性建议。

(十四)物业服务费的构成已涵盖内部行政管理费用以及工具、器材及服装的支出。在物业服务的日常管理中，所需的所有办公设备、工具、器材及服装将由中标单位自行提供。中标方不得以缺乏上述设施为由，质疑物业服务工作的质量标准。

(十五)中标人需对物业招标托管范围内所有设备设施履行日常维护职责，包括但不限于小修、保养、修缮及更换零配件和耗材（除中标人全额负责的维护项目）。对于单件或单项维修保养费用在1000元（含）以下的事项，由中标人自行承担并执行；如费用超过1000元，中标人需书面向采购方提出申请，经审核批准后，超出部分的费用由采购方负担，由中标人实施相应工作。中修、大修、翻修和更新改造项目则由采购方承担相关费用。具体的维修类型分类参见附件一，投标方需提交包含上述承诺的盖章承诺函。

(十六)项目维修材料费、绿化租摆及养护费、清洁消耗物资的月度最低投入限额如下，如当月未能耗尽，将顺延至下月累计使用。对此项费用的使用情况，采购人将实施严格的监督。中标方需明确承诺，不得将此部分费用转作他用途，务必在报价清单中单独列出相应报价，并附上盖有投标人公章的承诺函。

中标方需确保馆内花卉树木得到妥善维护，及时替换不符合鲜活标准及缺乏生机的植物。具体要求如下：XX图书馆总馆每月需进行不低于50盆的植物更新，而XX少年儿童图书馆则需每月更换不少于20盆的新鲜花卉，此承诺将以盖有投标单位公章的独立承诺函形式提交。

(十八)每月3日前，中标人需向采购人物业管理部门提交如下报告： 1. 上月物业管理工作报告； 2. 月度收支情况报告； 3. 人员配置状况报告。同时，还需提交以下表格： 4. 图书馆每日水电用量统计表； 5. 图书馆主要设备设施每日巡查记录表； 6. 图书馆温度控制每日巡查记录表。为了保持紧密沟通，中标人需与采购人主管部门建立月度和每周定期交流机制，及时通报管理动态，充分理解采购人的日常需求，并据此妥善规划后续工作安排。

(十九)鉴于采购单位公共文化场馆工作的独特性质，中标方需确保在国家法定假日、周末以及工作日非办公时间（如晚间和周末）举办培训、展览或大型活动时，能调配充足的各类专业人员（包括但不限于秩序维护员、工程技术员、清洁人员和接待人员）提供服务，并积极支持相关工作。由此产生的加班补贴等相关费用，将由中标方承担。此外，中标方需每半年制定并提交一份详尽的常态性和应急应对措施方案，供采购单位审阅与批准。

三、物业管理团队配置标准

1.对于中标方的任何服务人员，在提供服务过程中若出现工作懈怠、服务态度恶劣以及造成重大过失的情况，严重影响了整体形象，采购人保有权要求进行解雇或人员替换。中标方必须接受并妥善处理采购人合理的改进意见，不得无故拒绝。

2.中标人需承担所有人员服装及工作器具相关费用。在物业接收后，中标人需确保工作的顺利运营，确保无安全事故的发生，并杜绝管理责任投诉。

3.维护书库的服务人员需遵循采购方的工作调度，其劳动关系隶属于中标单位。任何人员的招聘与职务调整必须在实施前与采购方进行充分协商并获得其书面批准。在员工入职前，必须提交服务人员的相关资历证明、证件复印件等资料，经采购方审批通过后方可进行。

4.维护图书馆书库及阅览室的职责由专人执行，主要包括图书的整理、分类、排列、置架以及必要时的调整。鉴于此岗位与图书馆运营紧密相关，要求工作人员具备图书馆专业基础知识，故需持有高中及以上学历。

5.入选者需确保无任何违法违纪记录及劳动教养史，且需持有健康证明，具备履行岗位职责所必需的知识与技能，具备合法劳动者身份。中标单位在录用人员时需进行严格的背景审查，采购方保有最终审批的权利。对于项目经理、技术总工程师等关键岗位人员的任用或替换，中标单位应预先向采购方报告并获得其书面批准。

6.在收到中标通知书一个月内，中标方需向采购单位提交所有相关人员的人事档案资料，包括身份证影印件、健康证明、学历证明及职业资格证书等。确保提供的信息真实无误，严禁伪造人事档案以误导采购单位。

7.中标方应严格遵循《中华人民共和国民法典》及国家、地方的相关法规，与录用的员工订立劳动合同，并确保所聘用人员满足采购单位的指定条件。所有中标方员工需按照岗位规定统一着装，保持规范的行为举止，注重个人形象与仪态。对于部分公开职责岗位，应聘人员的体型和身高标准亦有明确要求。

8.中标人必须严格遵照政府的相关规定，确保雇佣员工的五险一金购买的合规性与完整性。

9.中标人应按照规定配置劳动力。若遇特殊情况，如在15个工作日内遭遇招聘难题，导致员工需临时延长工作时间，必须严格按照国家劳动法的相关规定支付加班费用。

10.公司确保员工薪酬不低于国家法定的最低工资基准，员工权益得到全面保障，依法享有国家劳动法所赋予的各类假期。同时，按照国家法规要求，我们为员工购买了社会保险和劳动保险。

11.中标方需依据岗位需求，定期组织员工进行业务培训与考核，并在收到中标通知书后的一个月内向采购单位提交详尽的人员岗位培训规划和考核制度。所有岗位人员需具备相应的任职资格证书，且在上岗前必须接受不低于一周的岗前培训。

12.▲项目人员配置要求：

投标人需郑重保证，将按照物业服务需求配备足够的工作人员，人员数量应以实际到岗为准，不得少于《岗位设置、在职人数及重要岗位实发工资标准表》所列最低要求。若工作人员配置未能满足规定，将被视为未能全面履行服务承诺，中标方将被给予15天的整改期。若整改期内仍无法达到人员配置或调整工资标准的要求，将根据缺岗人数和相应工资差额扣除相应的管理服务费用。若缺岗问题导致严重后果或恶劣影响，采购方有权单方面解除合同，并追究中标方的违约责任。

职务配置详情、当前员工人数以及关键职位的实际薪资标准一览表

13.服务人员素质标准