办公大楼物业服务投标方案

 

温馨提示：

所有方案目录的详细内容已在Word文档中逐一阐述，如需进一步了解，敬请在购买后进行下载查阅。

说明

 

一、按照招标文件的评分标准，建议查阅第一章，其中包含了'项目概述与需求阐述'的相关内容。

二、按照招标文件的评分准则，若需考察'项目整体服务规划'，请查阅第二章。

三、按照招标文件的评分标准，建议查阅第三章中关于'项目组织结构与人员配置'的部分。

四、按照招标文件的评分准则，建议参考第四章中关于‘项目物资投入策略’的部分。

五、按照招标文件的评分准则，建议查阅第五章中涉及的'项目管理规定'部分。

六、按照招标文件的评分标准，建议查阅第六章中关于'设备维护管理方案的制定与执行'的部分。

七、请参阅第七章关于'安全秩序维护策略与管理方案'的详细规定，以符合评分准则。

八、请参照第十八章的评分标准中关于'绿化保洁方案'的相关内容。

九、按照招标文件的评分准则，建议查阅第九章中的'停车场运营管理策略'章节。

十、按照招标文件的评分准则，对于'项目紧急预案'的要求，建议查阅第十二章。

 编制依据

 

一、涉及项目招标文件、补遗通知以及详细设计文档等关键资料

二、依据国家现行有效的技术规范、标准，以及相关的技术文档、规定、规程和技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

（一）《中华人民共和国政府采购法》；

（二）其他法律法规。

四、行业规范、标准。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章 项目概况和需求概况

 

第一节 项目概况

 

一、物业行业概况

1.‘物业’这一术语源于英语词汇property或estate，其引入中国始于20世纪80年代，经过发展已构建成为一个全面的概念。物业特指那些已完成建设并处于使用状态的各类建筑，包括但不限于住宅单元、办公大楼在内的各类设施，以及与其相关的设备、配套设施和土地占用区域。物业的范畴广泛，涵盖从小型单元住宅到大型综合设施，如办公楼宇、商业楼宇、住宅区、别墅、工业园区、酒店以及工业厂房仓库等多种不同类型的地产资产。

2.按照其功能特性，物业可划分为五个主要类别：居住物业、商业物业、工业物业、公共行政物业以及具有其他特定用途的物业。各类物业因其独特的使用性质，其管理工作内容和标准各有差异。

（1）商业投资物业，通常指的是那些通过运营能够实现稳定收益增长或资产增值的房地产类型，主要涵盖商住混合物业和办公物业两大类别。商住物业主要包括零售商场、百货店、超市、专卖店、连锁店、酒店、餐饮设施以及休闲娱乐场所，专为商业和服务行业提供运营场地。办公物业则服务于生产和管理性质的企业，如白领办公区域，被视为生产资料的一部分。其分类有传统办公大楼、现代化商务楼和智能办公建筑，按级别区分则有甲、乙、丙等不同等级。商业投资物业市场的兴盛与所在地的社会经济发展紧密相连，尤其与工商贸易、金融保险、咨询顾问及旅游业的繁荣息息相关。鉴于此类物业涉及的巨额资本流动与管理，投资主体通常倾向于机构或单位，使用者在利用业主提供的空间进行经营活动的同时，通过部分经营收益支付物业租赁费用。

（2）工业物业定义为专为人类生产活动提供的功能性建筑，涵盖轻度和重度工业厂房，以及新兴的高科技产业用房和研发设施，以及相关的仓储设施。这些物业的产权可能涉及销售或租赁选项。鉴于重型工业厂房往往依据特定工艺流程和设备配置设计，其适用性较为局限，转手交易相对较少。相比之下，高科技产业用房，如电子、计算机与精密仪器制造业的设施，因其灵活性和通用性较强，适应性更为广泛。轻工业厂房则处于这两类物业的过渡地带。

（3）住宅物业，特指具备居住属性，为人类日常起居而设计的建筑物，涵盖了如住宅区、独立住宅大厦、公寓、别墅以及度假村等类型。此外，还包括与其相辅相成的公共设施、设备和共享空间。

（4）随着机关后勤职能的社会化进程推进，政府部门的后勤保障任务逐渐外包给专业物业公司，随之而来的是政府物业类型的显著增长，逐渐占据主导地位。鉴于其独特的性质，对物业工作人员的个人素质提出了高标准，尤其是对保密意识的强调尤为突出。政府物业的服务范畴不仅限于住宅设施，还包括餐饮服务、会议设施、商务客房以及各类康体设施，构成了一种全方位、综合性的服务体系。

（5）在各类物业的范畴之外，存在一类被称为"特殊用途物业"的类别，它不包含在常规分类之内，有时涉及特定设施如赛马场、高尔夫球场、商业加油站、航空设施（如飞机场）、交通枢纽（车站、码头）、公路网络（高速公路、桥梁）以及隧道等。此类物业的运营通常需获得政府的严格许可。由于市场流通性较低，特殊物业的投资往往倾向于长期持有，投资者主要依赖于日常运营产生的收益来逐步回收初始投资并获取投资回报。

3.附属设施涵盖建筑物内部与外部的各种共享设备、设施及其相关场地、绿化、道路交通等，包括建筑物的公共区域，如结构基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及其潜在问题（如漏水），以及公共设施，例如电梯、通信天线、照明系统、消防安全设备、绿化空间、道路、路灯、排水设施、水池、井、非商业性质的停车场与车库、公益性的文体设施和供公众使用的房屋等。

 

二、物业服务关键要点

1.优质服务应该遵循的“五大原则”：

（1）从方法论视角审视，物业管理服务的主体特性是提升服务质量的关键要素。服务主体涵盖了固定的物理设施与独特的个体用户，即物业企业负责管理物质资产，同时致力于服务业主或使用者。一些企业往往在理解上存在偏差，过分强调自我权威，机械地将管理模式和内容施加于业主，导致业主常常处于被动接受的状态，这可能导致效率低下，服务质量打折，优质服务的实现因此受限。实际上，符合业主实际需求的服务才是核心，唯有深入了解物业本身的结构、功能特性和业主的实际需求，全面掌握服务主体的普遍特征与个别差异，才能真正满足并实现优质的服务目标。

（2）物业管理服务企业应秉持主导性原则，作为服务活动的核心主体，充分挖掘自身的主动性和专业性。主动洞察物业特性及业主需求，优化基础管理与公共服务，力求为业主提供个性化的增值服务，以提升业主的生活与工作效率，确保其安居乐业。在服务过程中，企业应融入创新思维，并积极与业主开展双向沟通，收集并重视他们的反馈，以便持续优化服务。此外，企业需严格要求员工的个人形象和职业礼仪，以专业的举止展现给业主，营造出温馨、安全的氛围，这是提供优质服务不可或缺的要素。

（3）实践性原则强调，优质服务源于并依赖于实际操作，唯有通过体系化的实践活动，方可积累丰富的实践经验，持续优化服务质量，从而确保服务品质的卓越。物业管理服务乃物业企业根据委派合同履行的全方位管理职责，致力于迅速有效地进行物业设施（包括主体建筑与配套设施）的维护，同时满足业主的个性化需求。任何先进的管理理念和实践理论，均需经由实践的检验以验证其实际效能。

（4）创新理念被视为卓越服务的核心驱动力。通过创新实践，我们致力于为业主创造一个安全、便捷、宜业宜居的生活或工作环境，从而确保物业的保值增值。物业管理服务的创新涵盖服务理念的革新、管理模式的优化、服务手段的改进以及管理技术的突破等多个层面。创新并非简单的表面变化，而是源自于管理服务中的进取精神、求新思维、独特视角与持续变革。我们运用创新的思维方式、丰富内容和高效方法，提升服务工作的亮点，强化管理服务质量和效率，持之以恒的创新是保障优质服务的关键要素。

（5）遵循现代性原则：鉴于高科技的迅猛进步，物业开发日益融入各类尖端科技设备，智能化已成为物业建造的必然趋势。面对技术革新带来的挑战，优质的物业服务务必顺应科技进步的潮流，契合现代物业管理的科技规范，致力于提升专业的管理技术水平，将前沿技术融入日常服务之中。对于那些仍固守传统管理技术与方法的物业服务，若无法与时俱进，恐怕难以冠以优质之誉。

2.优质服务应该实行的“五大优化”：

（1）在物业管理区域内，鉴于资源的多元性，物业服务企业需致力于资源的有效提升。这包括对外部资源，如政府支持、社区互动和社会投入的整合，以提升服务的效率和便利性。通过强化公共服务体系的构建，我们旨在为业主创造更为便利的发展条件。同时，企业内部资源的整合同样关键，通过内部资源整合和专业化团队协作，优化服务流程，企业能更好地发挥内部优势，从而为业主提供卓越的全方位服务。

（2）强化与业主的伙伴关系。正如营销策略专家所言，关键在于赢得业主的信赖与热忱，如此一来，其他问题自然迎刃而解。在物业企业的合同服务框架下，我们需明确双方的权利与义务，视彼此为平等的合作伙伴而非对立体，以互利共赢为目标。为了建立和谐的业主关系，倡导与业主建立友谊，引导他们树立正确的物业管理消费理念，以获取他们对我们工作的理解、支持与协作。在客户分类上，应区分重点客户、一般客户及潜在客户，并实施针对性服务。同时，定期的客户拜访有助于洞察需求变化，预先做好调整，提升业主对服务质量的认知，使他们能亲身感受优质服务，这是优化业主关系的有效途径之一。

（3）在物业管理服务的观念中，视服务为产品至关重要。强调以业主为中心的服务理念，务求树立起高度的业主至上意识。在日常管理与服务操作中，始终将业主需求置于首位，主动从业主的角度出发，切实解决他们的实际问题，以便利业主的生活与工作，营造一个舒适的生活空间，从而实现业主的安居乐业愿望。

（4）提升服务范畴：物业服务涵盖广泛的领域，其核心在于提供具有独特性的管理服务。鉴于单一企业难以在所有物业管理环节均保持领先地位，明智之举是依据项目特性，专注于开发并推广最具竞争力的特色服务，致力于打造卓越品质，使业主不仅能感受到价值，且超越其期待。

（5）提升服务策略：物业管理服务策略需针对各类物业特性进行差异化调整，关键在于迅速且高效地解决业主难题，以确保优质服务的达成。优质服务往往体现在细微的服务环节，例如，当业主提出物业服务需求时，通过快捷响应，接听热线时展现出的专业与热情——亲切、温馨的声音背后蕴含着物业管理团队的用心与情感投入，能够深深打动业主。诚挚而甜美的话语，实为物业管理优质服务不可或缺的组成部分。实现服务的卓越并非易事，唯有树立坚定的服务理念，坚持以业主为中心，持续创新并优化各项管理服务，方可最终实现服务的卓越品质。

 

三、物业管理的作用

1.物业管理对于保障房屋的使用寿命和维持其正常功能至关重要。新建房产在构建过程中会受自然因素影响，如地震、重力、风力、大气与水的侵蚀；而在日常使用中，设计缺陷、施工质量差以及材料选用不当等因素亦可能引发损坏。随着时间的推移，房屋结构、围护系统、装修及设施管道等均可能出现不同程度的损耗。若未能及时维修并实施有效管理，可能导致电梯故障、水管渗漏、屋顶渗水、门锁失灵等问题，进而影响业主的居住（住宅）、工作（办公场所）及商业运营（商业地产）的正常秩序。实施专业化的社会化物业管理，其目标不仅在于确保物业在全生命周期内的正常功能，而且高质量的持续服务还能延长物业的使用寿命。优质的住宅区管理能让业主在宁静优美、便利的环境中安居乐业。然而，一些管理不佳的区域存在乱搭建、环境杂乱的现象，新楼启用不久便面目全非，对城市形象造成负面影响，也给居民的生活带来诸多不便。例如，住宅区或建筑按产权或管理归属划分为多个部分，甚至水电设施也可能分散管理，导致维修协调困难。这清楚地显示，没有专业化的社会化物业管理，物业的使用寿命将显著缩减。

2.物业管理致力于营造并维护一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作空间。它通过整合社会的多元服务，如环境卫生管理、保安保障、绿化设施以及水电供应等，实现高效有序的运营。

物业管理的重要职能在于确保物业及其设备的完好运行与持久效用，同时致力于营造一个安全、舒适、文明且和谐的生活与工作环境。高效的办公大楼设施管理能提升员工的工作效率，而舒适的居住环境则有利于人际交往的和谐。根据住宅社会学的研究，优质的环境能够降低压力、缓解紧张，减少冲突，甚至可能降低不良行为的发生，进而塑造互助、宽容的社会氛围，有益于居民的身心健康，包括对儿童学习的影响。这些都是维护社会稳定和推动经济增长不可或缺的基础要素。

第二节 需求概述

 

一、服务目标的优化

1.在物业管理办公大厦的服务实施中，我司将依托QEO综合管理系统先进的实践模式，并遵循国家级优秀办公大厦的标准化操作，构建严谨的质量管理体系，旨在营造一个舒适、安全、静谧的办公环境。我们将严格执行国家建设部物业管理优质评审的各项规定，确保物业各项设施功能的顺畅运行，推动各项工作的有序展开。在一年内，我们将持续深化服务管理，提升物业管理服务的专业水准，塑造卓越的服务形象，力求所管理的项目达到XX市物业管理卓越示范项目的评审标准。

2.确保在合同有效期内严格按照既定的物业管理服务工作计划执行，实施系统化的规划与定期的核查机制。

（1）在消防安全管理方面，我们始终坚持遵循相关法规与标准，年度设施完好率达到了100%，并确保未发生任何因管理过失引发的消防事故。

（2）安全管理：在管辖区域内实现了零犯罪率，严格履行了预防和防止任何管理责任事故的发生措施。

（3）环境卫生实施动态维护管理，确保环境卫生满意度达到95%以上；同时，环境卫生及消毒杀菌标准执行率维持在98%以上。

（4）报告中强调，房屋及公共配套设施的维修响应率达到百分之百以上，除非因基础建设或设备品质在保修期内等特定情况，一般而言，楼宇内部及配套设施、机电设备的完好率维持在95%以上。

（5）所有管理服务人员均持有相应的专业资格证书和上岗许可证，且经严格的专业培训，合格率达到了百分之百。

（6）在遵循采购方的管理和监督指导下，我们积极履行管理服务职责，与各部门紧密协作，共同推进各项工作的顺利开展。

（7）物业管理服务的业主及用户满意度高达95%以上，且投诉处理效果显著，有效投诉率低至0.5%以下，所有有效投诉均得到了100%的及时且妥善解决。

3.务必遵循国家法律、法规、规章及政府部门的各项管理制度。秉持科学与规范的管理模式，全面导入并实施QEO综合管理系统，致力于提供热情且周到的服务，构建具有现代化特征和人性化服务理念的管理体系。

4.构建一套严谨且标准化的消防安全、防飓风应急管理体系，以确保物业管理工作的全面周全和无懈可击。

5.我们将严谨且全面地推进和执行以人为本的服务理念，致力于实现细致入微且真诚专业的服务标准。我们定期实施物业管理服务满意度测评，并对收集到的合理建议迅速进行整改，持续致力于提升客户满意度。

6.构建办公大楼内部员工与服务团队的有效交流平台，倡导亲情化服务理念。

7.推进并强化24小时值班体系的规范化建设，将管理处的值班操作整合进公司的全天候值班系统中，公开公示公司及管理处的24小时服务热线电话。

8.致力于提升环境品质，强化清洁维护措施。严格确保办公大楼内外的环境卫生达标，实现垃圾每日清理，实施定期消毒作业，营造出整洁、宜人的工作环境。

9.优化并细化各项管理制度及岗位工作规范，实施严谨的绩效评估体系，以激发员工的工作热情与主动精神。强化员工的服务理念和责任感。

10.构建并优化全面的员工培训体系，以实质性提升团队的整体能力，确保所有员工持证上岗率达到百分之百。

 

二、需求概述

（一）设施设备运行、维护、管理服务

该投标文件涵盖广泛的设施管理内容，主要包括消防设备运行管理，如应急照明及疏散指示系统、火灾自动报警系统、气体自动灭火系统、自动喷淋灭火系统、消火栓灭火系统，以及灭火器具的维护。此外，还包括电梯运行管理、高压变电系统、低压配电设备的运行与维护，空调系统的全面管理（室内机、室外机及控制电源），给排水设备（生活给水系统、排污系统和雨水系统）的运行维护，灯光照明设备的管理，安防监控系统和智能管理系统设备的运行管理。同时，公共设施设备的维护和楼宇巡查工作，涵盖了室内装修饰面、天花、地面、门窗、楼盖、广场区域，以及地下和地上停车场的管理也在服务范围内。

1.高压配电系统的运营管理详述涵盖：高压配电柜、变压器等关键设备。对于高低压配电柜及变压器，我们规定每两小时需进行一次运行状态监控，包括噪声、温度和电流等指标的检查。同时，每年会与具有相应资质的机构协调安排一次全面的维护保养与检测服务。

2.低压配电系统的运营管理详述涵盖但不限于低压配电柜及其内部控制系统、转换设备，以及相关的管道、开关、插座、操作装置、接地设施和防雷接地措施。对于低压配电柜和开关设备，日常维护需每日进行运行声音、温度和电流等参数的检查。

3.办公大楼的中央空调系统及其供暖供热设备管理详述：涵盖但不限于X台中央空调主机、冷冻泵与冷却泵、冷却散热塔、相关的管道设施、比例控制阀、手动调节蝶阀、末端分体空调盘管、电机组件；以及分体空调（X台），包括室内单元、室外单元、通风柜、管道系统、阀门装置及保温措施等关键部分的维护与管理。

4.消防系统的全面运营管理涵盖以下几个关键部分：首先是消火栓系统的维护与监控，其次为自动喷淋系统的高效运转与管理。

项目涉及的消防安全设施涵盖：灭火系统、消防泡沫产生装置、火灾自动报警系统、防排烟设施、紧急照明与疏散指示系统，以及泵房设备如消防水泵、消防栓、水带、消防枪头、喷头、管道阀门等。此外，还包括自动报警控制主机、区域报警装置、防火门、感烟探测器、感温探测器、防火卷帘、闭门器、指示灯具、应急广播、灭火器和消防风机等，所有这些设备需确保全天候运行并接受严格的监督与管理。

5.对于备用柴油发电机的应急供电管理系统，其日常运营管理需涵盖对柴油发电机组的周期性检验，以及对应急供电设施与系统的全面巡检，目标在于确保在突发停电状况下能迅速、有效地启动，实现电力供应。具体操作要求为：在市电中断后，须在五分钟内抵达发电机房，十分钟内完成应急电力的启动供给。

6.电梯运营维护：涵盖曳引机、电梯门及机房控制系统等相关设备，规定每日需实施一次全面检查，重点对运行噪音进行评估。

维护工作涵盖温度监控、电流管理以及机房运营环境的定期评估。我们执行如下维护计划：每两周实施一次例行维护，每年进行一次全面年度检查，并在设备运行满两年后进行一次性能验证测试。

7.涉及的给排水系统运营管理涵盖：地下储水设施、生活供水设备（如水泵），各类阀门，给水和排水管道，以及终端供水设备、污水处理装置、自动化控制系统，以及相关的配套设备和设施的日常例行检查与巡检工作。

8.对于二次供水系统的运营与维护，须确保定期对所有相关设备及其附件的运行状态进行细致核查，每年需配合自来水公司实施蓄水池的例行清洗。在收到供水或电力部门的临时停水、停电通知时，应及时发布相应通告，并妥善处理停水应急事务。

9.安防及智能化管理系统运营维护：涵盖智能道闸、门禁等关键设备。务必实施并严格执行日常巡检规程，全面掌握安防智能系统的管理和操作技能，一旦发现系统异常，应迅速进行故障诊断与排除，以确保系统的稳定运行和安全防护。

系统正常运行。

10.室内及室外照明设施的运营与维护：涵盖照明控制开关、各类灯具设备、各类光源，以及相关的管道和线路等组件的日常管理和保养工作。

 

（二）对于房屋主体结构以及相关附属设施与建筑物、构筑物的日常巡检与管理服务

涵盖但不限于本办公大楼的建筑物顶盖、屋面结构、透光顶棚、外墙饰面、楼梯区域、通行走廊、出入口门厅、周边户外道路、公共广场、主要出入口、围护结构、污水处理设施、排水系统、地下储水设施以及地下停车区等基础设施。对上述设施进行全面检查，如发现任何诸如破裂、渗漏或排水不畅等问题，应立即向采购单位汇报，并提交相应的维修与维护技术建议方案。

 

（三）清洁保洁服务

本项目涉及的办公大楼建筑物室内与室外公共区域的清洁保洁服务详细如下：室外区域主要包括首层广场、道路、绿化地带、停车场、围墙内空地以及大门口周边的'三包'区域的清扫保洁和垃圾搜集工作。室内公共区域涵盖停车场、设备间、设备房、楼梯、公共走道、电梯厅、大堂、卫生间、茶水间以及公共天台的清洁保养，同时包括垃圾收集（不包含化粪池清理与机械通厕）。化粪池的清理、清运以及厕所堵塞的机械疏通、除四害等工作将由专业单位负责。大楼产生的生活垃圾需按照规定运送到环卫垃圾总站处理。

 

（四）秩序维护及消防交通管理服务

负责办公大楼院内办公区域的全方位安全保障，涵盖安防人员的值班监控，对可疑人员实施追踪监控，以及日常车辆的有序停放、引导与疏导（涵盖地下和地上停车场，广场区域）。此外，还需确保消防设施的正常运行管理和突发事件的安全防范应急响应工作得以妥善执行。

 

（五）前台及会议室保障管理服务

负责主持前台接待工作，确保会议室的日常清洁与维护，以及会议期间（会前、会中及会后）的严谨会场布置和周到的茶水服务等相关支持任务。

 

（六）室内外公共区域绿化维护管理服务

涵盖室外共享绿地的植物维护，如乔木、灌木、绿篱、花卉以及草坪的日常管理和景观构筑物的保养；室内公共区域绿化，涉及办公室内盆栽植物、会议室陈设的盆景花卉，以及重要活动期间的花卉装饰工作，均在职责范围内。

 

三、服务规范

（一）总体标准

1.全面负责服务范围和服务团队的管理运营，构建并完善物业系统的档案管理体系，确保其分类科学、资料保存完整且查阅过程有迹可循，充分满足日常物业管理的需求。

2.负责建筑物本体机电电气设备的技术指导与维护工作，包括方案设计与执行管理。涵盖智能电气设备的监管与维护，实施全面的安全运营监控，以及违章行为的查处。同时，确保现场物业的管理工作按照质量管理体系有效运行。

3.全面负责服务范围内的服务人员及其安全生产的监督与管理工作。

4.制定严谨的物业管理后勤服务会议规程，确保整改措施的高效执行并实现即时信息反馈机制。

5.致力于实施以人为本的管理理念，旨在为业主提供优质且便捷的服务。

 

（二）设备设施运行、维修、管理服务规范

1.所有工作人员需严格遵循操作程序，娴熟操控和管理设备运行。他们需制定并执行详尽的设备维护、保养及维修方案，以确保设备的科学性、安全性与可靠性，从而保障办公大楼内各部门工作的正常环境。各项设施的完好率如下：供电与供水系统达到100%，电梯、空调和消防系统的完好率为98%，排水与排污系统的完好率为98%。

2.实施并严谨遵循设备管理和使用规定，岗位职责履行率达到百分之百；确保物料的账目、实物与卡片信息完全对应。

3.设备间应维持清洁、通风的良好状态，确保无泄漏、滴水或鼠害问题。所有可能存在安全隐患的设施设备均配备醒目警示标识，并已采取相应的防护措施。对于各类可能突发的设备故障，我们已预先制定了详尽的应急预案。

4.所有设施设备均配备有完备且符合标准的标识，责任归属明确；操作与维护人员严格遵循设施设备的操作流程和维护手册；各项设施设备运行状态稳定正常。

 

（三）清洁保洁标准

1.所有办公大楼的公共区域（如首层广场、道路、绿化地带、停车场、围墙内空地以及大门前区域）应保持整洁，无任何废弃物、尘土或积水。要求包括但不限于果皮箱、防护设施、出入口设施（如门和栏杆）、园林路径、井盖、标识牌、雕塑装饰品、垃圾桶等设施的清洁。大楼内的临时垃圾中转站需每日进行一次外部垃圾清理，并确保垃圾桶及其周围区域的卫生。此外，室内公共区域（如停车场、设备间、设备室、楼梯、走廊、电梯厅、大堂、卫生间、茶水间和公共天台）也需进行全面的清洁保洁工作。

2.大厅、大堂、公共走廊、保洁：

（1）地面应确保表面清洁，无任何尘埃、污渍、烟蒂、碎纸、油渍或废弃物的存在。

（2）墙面：无尘土、污迹。

（3）电梯门呈现出无暇的清洁状态，表面一尘不染，光泽照人，未见任何残留痕迹。

（4）按键面板：无尘土、无印迹。

（5）照明灯具：无积灰。

（6）各房间门、通道门：无尘土、污迹。

（7）客梯厅顶部：无积蛛网。

（8）不锈钢面：无脏、污点。

3.公共卫生间、茶水间保洁：

（1）卫生间：无异味。

（2）地面应保持洁净，无尘土、碎屑、废弃物、烟蒂，确保干燥，无积水、尿渍或污迹痕迹。

（3）洗手池的墙面保持清洁，无任何残留的污渍、痰迹或非洁净物品。

（4）水龙头表面光洁如新，毫无印记或污垢留存，展现出高度的清洁度和亮度。

（5）洗手池台面呈现出清洁的状态，表面无残留水分、无灰尘痕迹，亦无任何污染物。

（6）镜面：无水点、水迹、尘土、污迹。

（7）卫生间设备要求：尿液沉淀物及锈斑（如黄色印记）不得存在，表面应保持清洁，喷水嘴需确保无污渍且完好无损。

（8）卫生设备：内外部应保持清洁，无残留粪便痕迹，表面光洁无污渍。

（9）手纸架：无手印、光亮、洁净。

（10）废弃物容器：内部污物容量应不超过桶体容量的三分之二，且内外表面保持清洁无污渍。

（11）墙面：无尘土、污迹。

（12）顶板：无尘土、污迹。

（13）隔板：无尘土、污迹、无手印。

4.楼梯保洁：

（1）地面应保持清洁，无尘土、痰渍、碎纸屑、烟蒂以及其他任何废弃物的存在。

（2）墙面：无污迹。

（3）电梯门：无尘土、污迹。

（4）消防设备：表面无尘土。

（5）楼梯踏板应保持清洁，无尘土、烟蒂、痰渍以及任何废弃物的存在，扶手亦需确保无尘垢覆盖。

5.公共天面保洁：

（1）地表平整，无任何沙砾、杂物零散堆积。

（2）所有排水沟与下水管道系统的畅通状况良好，无任何阻塞现象发生。

 

（四）秩序维护及消防交通管理服务规范

1.安保秩序维护防范规范：

（1）在办公大楼各楼层实施定期签到检查，对于关键区域和重要设施，确保每两小时至少进行一次详细巡检。

（2）提供全天候24小时的办公大楼区域安全保障巡逻服务。

①检查公共设施是否完好。

②检查公共物品是否保管完好。

③对公共区域的门窗、照明设施以及空调设备进行核查，确认其已关闭状态。

④务必及时清理无关的推广和宣传材料，实施有效的防范措施以阻止盗窃行为的发生。一旦发现可疑情况，请立即将嫌疑人交予公安机关处理。

（3）设定明确的安全运营管理目标与实施策略，致力于区域内治安维护与安全监管，有效防止和管理物业设施及员工的潜在风险。一旦发现任何安全隐患，及时向业主通报并督促整改，确保各项安全措施的完备执行。

（4）实施严格的人员进出管控与核查措施，优化物品放行管理制度，为办事人员提供周到的援助与咨询服务，并确保其进出流程的高效管理。

（5）致力于维护大厦内的治安稳定，一旦发现任何可能影响安全的因素，应迅速并妥善地进行处置。

（6）高效履行与后勤保障相关的临时性任务。

（7）设计并实施安全隐患应急处置计划，强化现场应急管理系统，以迅速应对各类突发状况并采取适宜的对策。

2.消防安全管理：

（1）消防运行：

①精通消防控制中心设备的操作程序和相关规定，始终坚持安全作业，严格防止因操作不当导致的事故。对大楼内消防设施实施严密监控，一旦发现异常或接收到报警信号，应立即通知管理员前往确认。面对火情，应迅速组织灭火和人员疏散；对于由消防系统故障导致的误报，应及时准确地进行纠正和处理。确保消防中心设备的清洁维护，维持其整洁无尘的状态。同时密切关注安防监控系统，有效察觉任何可能的盗窃、治安或消防安全隐患，及时调度巡逻管理员奔赴现场进行处置。

②致力于支持采购方每年度安排并实施一次消防安全演练活动。

③定期对工作人员进行消防知识培训。

④应当制定切实可行的消防安全应急预案，一旦遭遇火警事件，务必首要执行拨打119火警电话进行报警，并即时通知采购人主管机关的负责人，同时立即采取果断有效的灭火措施。

3.交通、停车秩序管理：

（1）为办公大楼的停车场（库）实施精确而优化的岗位配置。

（2）安排人员指挥车辆行驶。

（3）做好车辆检查登记及停车工作。

（4）做好车辆的安全防范工作。

（5）请务必指示驾驶员妥善保管贵重物品并确保车辆的安全防护措施得到充分执行。

（6）务必确保道路交通顺畅，以及停车场的有序管理，防止无故干涉导致的停车混乱与车辆碰撞事件的发生。

（7）定期检查车场管理系统。

（8）关于重大活动期间的停车位预留与车辆疏导方案

（9）确保防火、防盗及设施免受损坏的安全防护体系完备。针对可能发生的火灾、治安事件以及公共卫生紧急状况，已预先制定详尽的应急响应计划。在突发事件发生时，将立即通报业主及相关管理部门，并积极协同实施必要的应对举措。

 

（五）前台及会议室保障管理服务规范

1.工作标准：

（1）个人形象要求：着装整洁，化妆应保持自然，面部表情需展现适度的微笑，避免佩戴过于繁复的饰品。

（2）姿态要求：请采取手背式站立，双腿并拢，上身保持挺拔，目光平视。在会议室门口守候，一旦察觉到客人的到来，请及时补充茶水。同时，务必确保会议室外环境安静，避免打扰到会议进行。

（3）当有宾客莅临，应站立于其右前方，右手自然伸出，掌心朝上，手指并拢，身体微向前倾以示欢迎。

2.会务操作流程：

（1）根据甲方的指示，我们已着手准备会议场地的布置工作，确保桌椅按照既定规格井然有序地排列，同时，水果与花卉的陈设恰当且呈现出高雅的视觉效果。

（2）筹备会议所需的各种设施，包括但不限于名牌、茶具、茶壶、茶叶、烟灰缸、纸巾、一次性纸杯、服务托盘以及洗手毛巾等配套用品。

（3）依据既定的会议日程与预计的参会人数，预先开启会议室的门窗、照明设施、空调设备，并确保窗户状态适宜。对会议室环境进行全面清洁检查，一旦发现任何污渍或损坏，应立即进行处理。

（4）确保为领导提供茶水时，以八分满的标准进行斟倒，及时且恰当地添加，优先完成领导的茶水服务。

（5）会议结束后，请务必对会场进行及时且彻底的清理，确保关闭所有门窗并断开不必要的电器电源。

 

（六）室内与室外公共区域的绿化养护与管理操作规程

1.草坪与地面植被的维护管理工作目标如下：确保其生长繁茂，布局整洁美观，四季常青，覆盖率应高于98%，杂草入侵比例低于5%，地表无明显坑洼积水现象，且无裸露黄土区域。

2.通过精心的绿篱养护，确保其得到充足的肥水供给，从而实现其旺盛的生长。经过艺术性的修剪，绿篱能够塑形为篱笆或墙面，兼具装饰性和屏障功能。

3.对于灌木和花卉的养护管理工作，目标在于实现其旺盛的生长态势，繁茂的花朵与绿叶，以及精致的修剪技艺，塑造出既具备审美艺术性又富创意的植物形态，力求打造出卓越的艺术品级景观。

4.乔木的养护标准着重于其旺盛的生长态势，枝繁叶茂且形态优雅。行道树下的绿化带整齐有序，修剪工作恰到好处，树干挺拔笔直，无死亡或缺失的植株，无病虫害侵扰的枝条，无枯黄凋零的叶片，整体呈现出卓越的景观风貌。

5.室内盆栽的植物生长繁茂，未见任何枯黄的枝条或凋零的叶片，且未发现任何病虫害迹象。

 

（七）建筑物本体及公用设施维修养护标准

1.土建分项工程维修质量检验评定标准：

2.对于排水设施分项工程的安装与维护技术员的考核与评价标准：