设备维护与管理服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章项目概述与深度解析

第一节项目简介

一、项目概述

本项目隶属于2022年5号线、亦庄线场区物业综合服务事项。项目内容包括设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护、车辆整备保洁、食堂餐饮服务（含人员、保洁、设备设施维护、烟道清洗等）、绿化养护服务、场区保洁及公寓服务、污水站值守、车辆广告上刊等工作，同时按要求做好疫情防疫期间场区内的消杀工作。

二、项目服务地点

XX

三、项目服务期限

自XXX止。

四、管理人员配备及要求

项目配置要求包括：需委派一名项目经理，同时根据专业需求配备如下项目管理人员：设备设施维护、车辆整备与保洁、场区及公寓环境卫生管理、绿化养护专员、食堂餐饮服务人员、污水站值班人员以及负责车辆广告发布的相关人员。请提交这些岗位人员在过去六个月内的社保缴费证明作为证明。

项目日常作业管理规范的制定与建立由相关人员负责，旨在确保服务的及时响应与沟通的有效性。管理层不仅需满足招标文件中的技术需求，还需关注团队成员的健康状况，倡导严谨认真的工作态度，严格遵循公司的内部规章制度。所有工作计划均需涵盖人员安全防护措施，设备设施维护方案必须包含24小时故障应急处理方案，以保障安全生产并消除潜在隐患。同时，应对服务内容和现有设备设施制定完备的备用物品清单。

投标人应无条件接纳并维持当前的保洁、水电维修、食堂管理、绿化维护以及污水处理站的工作人员配置，确保他们的岗位和工作地点保持不变。员工的薪酬和保险待遇不得低于原有标准，且须确认并延续原有的劳动合同条款，包括劳动合同期限。在签署新合同时，其有效期不得短于剩余未履行的合同期限，直至所有现有员工的合同自然到期。所有与此相关的成本已包含在投标报价之中。投标人还需确保在招标人指定的时间和区域顺利完成现有员工的交接和稳定工作安排。

第二节深入剖析项目

一、服务重难点分析

1、本项目涵盖的服务内容丰富多样，主要包括设备设施维护（包括风机设施和场区水电设备），车辆整备与保洁服务，食堂餐饮管理（牵涉人员管理、保洁、设备设施维护以及烟道清洁），绿化保养，场区环境卫生与公寓支持，污水站的日常管理，以及车辆广告的发布工作。在执行过程中，我们还需确保按照规定执行疫情期间的场区消毒工作，任务艰巨且繁重。

2、服务质量的优劣直接关乎公司的形象。在项目执行阶段，我们将着重管控服务范畴、执行程序、质量指标及工具与耗材的运用。我们将依据采购方的需求和作业特性，严谨地规划保洁作业规定，并严格遵循既定作业标准，确保提供专业且标准化的服务。

3、服务人员，作为公司团队的重要组成部分，其言行举止对公司形象具有直接影响力，他们需掌握必要的礼节规范，以展现组织的全面文明素养。通过实施有效的运营管理策略、引进科学的管理方法和成熟的运营模式，北京市地铁运营有限公司运营一分公司在2022年5号线及亦庄线场区物业综合服务项目中的管理，预期将有力提升整体优势的发挥，优化资本品质，增值资产价值，并树立积极的社会形象。

4、面对前所未有的综合性项目，物业管理服务构成了独特的挑战。在此背景下，我们需在深入理解市场动态的前提下，提炼并发挥我们的优势，构思出切合物业服务特性、切实可行且具备前瞻性的运营与管理策略。以引领者的角色和差异化定位，确保在未来的市场竞争中独占鳌头。

5、应急性、临时性和突发性

(1)应急响应体现在诸如迎接上级领导的检查，款待重要宾客，以及策划具有重大政治和社会影响力的活动等场合。

(2)涉及的任务特性包括突发性的额外职责，如非预定的工作日程安排、重要核查项目或临时性重大项目任务。

(3)涉及的突发性事件包括难以预知的公众上访、突如其来的自然灾害、社会违法分子的扰乱，以及对各类突发事件的应急处置等。

(4)服务特性对服务提供单位提出了严格的要求。该单位在物业管理中，应深入理解并掌握其特有的服务内涵。例如，在遭遇突发情况时，能依据预先设定的应急计划有序处置；同时，对于临时性工作指令，熟练的团队需确保及时且高效地完成。

二、重难点的应对措施

1、致力于提升服务质量，本项目将严谨遵循考核办法，同时实施严格的工作人员政审，以确保管理效能的提升和优质服务的实现。

2、实施严格的保密措施，包括与服务人员签署保密协议，并开展定期的保密知识宣传教育活动，以保障全体员工的工作情绪稳定且信息保密性得到有效保障。

3、确保与业主方保持顺畅沟通，迅速发现并妥善处理问题，同时提供及时的反馈，以实现业主方与物业服务之间的全程无缝衔接。

第二章设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护服务方案

第一节详述的服务项目与质量规范

1、设备设施维护

1.1服务事项

本合同采用工料全包的执行模式，其中"工"涵盖乙方为确保项目高效完成而配备的专业人员，他们具备合法资质；"料"则指所有必需的项目物料，以支持项目的顺利完工。服务范围包括5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场以及亦庄线台湖车辆段内特种设备（包括客货电梯），生活给排水系统（包括绿化用水），低压供配电系统（400伏及以下），照明系统，低压电缆设备，污水站的日常维护，以及机电设备设施（如电开水器、工业电扇、排气扇、电动天窗、电伴热等，但不包含与FAS联动的风机）的运行维护。此外，还包括卫浴设备设施的运营维护和水电能源计量管理工作。

请投标人郑重声明，同意遵守招标人公司的所有规章制度。

2、引用规范

《建筑电气工程施工质量验收规范》：GB50303-2015

《通风与空调工程施工规范施工规范质量验收规范要求文件》

关于低压配电设计的现行标准：GB50054-2011《低压配电设计规范》

《暖通与空调工程施工质量验收规范》：GB50243

《机械设备安装工程施工及验收通用规范》：GB50231

《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》：GB50257

关于建筑给排水及采暖工程的施工质量验收标准，我们参考了《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》。

关于建筑电气工程施工质量的验收标准：中国国家标准GB50303-《建筑电气工程施工质量验收规范》

《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》GB/T7024

《电梯制造与安装安全规范》GB7588

《电梯技术条件》GB/T10058

《电梯日常维护保养规则》DB11/418

《空调通风系统清洗规范》( GB19210

《公共场所集中空调通风系统卫生管理规范》DB11485

《建筑消防设施的维护管理》GB25201

关于建筑照明的设计规范：GB50034-2013《建筑照明设计标准》

《通用用电设备配电设计规范》：GB50055-2011

《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006

3、服务范围

(1)电梯维保。

(2)空压机站。

(3)生活及绿化用水的给排水系统，包括水泵房设施和生活水箱

(4)400V跟随所、配电间以及各级配电箱柜的低压配电系统

(5)照明系统设备。

(6)低压电缆设备。

(7)污水站值守。

(8)所有分布于各栋建筑中的热水器、热水宝以及饮水开水器。

(9)设施配备包括：电动天窗、工业级电扇、电热保暖系统以及自动化仓储设备。

(10)公寓、浴室设备（含水控系统）。

(11)二级维护与更换：太平庄车辆段、宋家庄停车场以及亦庄线台湖车辆段内的水表与电表服务

4、与供电专业分工

(1)投标人需承担停车场跟随所及车辆段跟随所内的馈出开关（包括电缆及螺栓以下的设备安装与维护）的相关工作。

(2)投标人需承担车辆段停车场内，自400V进线电缆端子及其以下的所有设备安装与维护责任。

(3)投标人需承担5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场以及亦庄线台湖车辆段的400V跟随所的日常巡检、故障应急处理与设备维护任务。

5、服务内容及要求

对各类设备设施按计划定期进行检查、维护保养及故障维修，保证设备设施的正常运行：按规范做好检查、保养、运行等记录；在检查、管理过程中发现重大问题，及时上报我公司主管部门：配合相关单位对部分设备进行维修及改造等相关工作。场区设备设施维修、值守工作按每日24小时运行管理。杜绝火灾责任事故和其他安全事故。确保重点设备设施完好率100%，照明设施完好率90%，维修、报修及时率90%，返修率，服务有效投诉次，处理率100%。

1.5.1电梯维保

根据安全技术规范及电梯产品安装使用维护指南，设计维护保养方案，确保电梯的运行安全：实施应急响应和救援预案，每季度针对各类别电梯进行一次实战演练；对每一台电梯的维保过程进行详细记录，并存档于电梯技术档案；按照特种设备作业人员资格认证标准，组织相关人员获取具备电梯维修项目的《特种设备作业人员证》：维修人员需持有有效的电梯维修操作证书并持证上岗。严格执行既定的日常巡查和维保计划，严谨填写相关检查与维修记录。在电梯日常保养作业中，确保现场至少两名专业人员参与，实施全面的安全防护措施，保障施工安全。在维护保养过程中，严格遵循安全技术规范，确保所保养电梯的技术性能符合相关技术标准。按照规定时间进行电梯的清洁、润滑、检查和部件更换，替换不合格的易损件，确保电梯性能达标，能稳定运行。在电梯定期检验的有效期到期前一个月，向检验检测机构提交检验申请。主动配合检验机构对日常维护保养的电梯进行定期检验，并获取检测报告。设置24小时维保热线，确保接到故障通知后能迅速响应，对于电梯困人事件，维修人员须立即到达现场进行救援，并详细记录所有故障情况。

1.5.2空压机

在进行维护保养操作前，务必确保设备已完全停机并切断电源开关。日常巡检需关注各连接部位是否存在漏油、漏气现象。对于机器报警，务必先处理故障后再投入使用，若多次复位无效，应立即停用并报告维修，同时做好详细记录。每月需对电器接线栓、接线端子进行紧固，观察动静触点是否有磨损或不平滑。每周核查自动排水系统的效能，确认机组内浮球阀能否准确定量放水，以及排气管道和气管上的气动隔膜伐动作是否顺畅。冷凝器清洁工作需每周执行，清除积灰。密切关注废油系统的油液回收，并定期检查或排放油气分离器中的废弃油。空压机皮带的张紧度检查每周进行一次，停机后还需排空油气分离器的冷凝水，同样频率为每周一次。专业设备的更换周期为一年，包括油气分离器、机油过滤器和空气滤芯，以及每年一次的专业润滑油更换。压力表和安全阀的检测分别需每半年和每年进行一次。务必保持机房环境整洁，设备表面清洁无尘。

1.5.3生活给排水系统

1. 生活给排水系统需确保安全供水，满足水量与水压需求。    2. 对生活用水水质实行定期化验，务必符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》规定。    3. 地面水表井需定期巡查，核查并维护场区给排水系统图，明确标识各水表、阀门位置及其控制区域，一旦发现异常，立即处理并报告。    4. 每月与自来水公司联合校验地铁引入的自来水一级水表读数。    5. 每月记录全场区水表用水量，拍照存档，于每月第二个工作日下班前提交纸质和电子版至我司，如遇水表读数异常（如一级表与分表差异显著、消防水表异常消耗等），需迅速调查原因并上报。    6. 场区内部严禁未经许可向外部单位供水，定期巡查以防私接。    7. 维修管路时，确保影响范围最小，修复后迅速复位阀门。    8. 当给水系统设备设施出现跑水威胁行车安全时，须立即关闭水源两端阀门。    9. 确保阀门操作灵活，关闭严密，无泄漏损坏。    10. 制定管道跑水应急预案，高效应对和恢复跑水事件，降低对行车的影响。    11. 每日两次巡检场段水泵房、水箱间、阀门及管线，防止跑、冒、滴、漏现象。    12. 在二次供水系统检查中，关注水箱锁闭、密封性、水质清澈度、异味、沉淀物及水位是否正常。    13. 卫生许可证需在有效期内。紫外线消毒水处理器运行状况需确保正常。    14. 检查水泵运行状态，确认自动切换、无异响、电机接线稳固，必要时添加润滑油。    15. 控制柜无异味，接线牢固，电压电流指示正常，指示灯功能正常，按钮灵活，设备清洁无尘。    16. 严格遵循压力容器、压力表及安全阀门的检测规程，并执行日常巡检和维护计划，详细记录相关工作。    17. 二次供水生活水箱每年进行一次清洗和检测。    18. 化粪池、隔油池每年至少清理四次。    19. 场区内的沟、井、雨篦子每季度至少清理一次。

1.5.4 400V跟随所、配电间以及各级配电箱柜的低压配电系统

低压配电系统的设备应实施定期维护与巡检，一旦发现故障，应迅速修复以确保设备的良好运行状态。柜（箱）需与基础稳固连接，接地有效，内部整洁无杂物，门锁完好，箱门具备防尘和密封功能，电源进出孔隙密封严密。盘面标志清晰，元件编号齐全，电缆标注明确，接线端头有明显标识。电器元件完备且安装稳固，导线连接牢固，接线端子限接两根。端子排完好，有序号，绝缘状况良好，接触器、断路器及灭弧罩应完整无损。动力配电箱需粘贴标识，标明控制设备。任何改动或临时电源接入需经审批，由专业人员操作，且临时用电须遵守规定时限和负载，施工结束后立即撤除。在发生分闸故障时，不得擅自增大断路器或熔断器容量供电，故障排除前禁止送电。配电箱柜周边严禁堆放易燃物，确保维护通道畅通无阻。每月对全场电表电量及照片记录进行核查，如有异常需及时查找原因并上报。维修人员需着装整齐，持证上岗，每日进行两次巡查并做详细记录，按照既定计划执行电气设备的维护、保养和抢修任务。检修电气设备时务必先断电验电，确保安全。每月对低压配电柜和配电箱进行深度清洁和检修，并记录维保情况。每季度及年度大修期间，进行紧线、除尘、双电源切换测试等保养，同样记录在案。在季度检修中会对蓄电池进行充放电测试，检查电池状态，确保无鼓包漏液，记录维保信息。高空作业务必做好安全防护，严禁攀爬。保持配电机房环境整洁，设备表面清洁。配电箱需醒目地标注使用说明。

1.5.5照明系统

照明系统的维护管理应确保定期巡检，确保所有设备处于完好无损的状态。照明设备及其相关电器元件应外观整洁，无松动和损坏迹象。照明设施的零线排及接地保护务必完整。配电箱及其电器元件应容量匹配，防止超负荷运行，一旦发现损坏、断电或过热等问题，应及时更换。灯具及其部件需完备，无机械损伤、变形、油漆剥落或灯罩破裂等缺陷，接线准确，标识清晰，故障时应立即报修处理。在配电设备周围，严禁储存易燃物品，白炽灯和日光灯镇流器等发热元件应保持无过热烤焦现象，如有易燃品附近，应实施隔热和散热措施。确保灯座绝缘外壳无损坏和漏电问题，应及时修复。照明线路和光源应按照设计容量使用，不得超过其额定容量，任何改动需经主管单位审批。照明配电箱内严禁接入动力设备。对于场区内的照明灯具，运行中出现不亮、闪烁或端部发红等异常情况的灯具数量不能超过规定的考核标准。场区路灯、轨行区塔灯及其他照明设施，在无自动控制功能时，需每日负责启闭，若因天气影响亮度，需及时调整。务必保持场段内低压配电系统供电的照明控制箱、控制柜和控制开关的正常运行状态，以及照明设施（包括高杆灯、路灯、太阳能路灯、房间照明、库顶灯、墙壁灯和应急灯）的维护、维修和保养工作高效及时。照明线路需保持完整无损，定期进行维护和检修。

1.5.6低压电缆系统

维护低压电缆的正常运行，需定期实施巡检，确保设备处于优良状态。电缆的外部及绝缘状况须保持完好，无受潮迹象，且电缆应无扭曲、压痕或严重刮伤，标识清晰且安装牢固。电缆终端头应固定稳固，相序准确，标识清晰，无烧损、老化、腐蚀、损伤或过热现象；PE线连接至电缆保护管外壳的要求坚固，如发现松动应及时记录并报修，在停电后迅速紧固。电缆支撑结构（包括梯架）应坚固稳定，无变形问题。进出地沟、隧道和建筑的保护管口需密封严密。电缆的规格型号需符合技术标准规定。务必对电缆进行绝缘测试并记录结果，使用500伏兆欧表测量，其绝缘电阻不得低于0.38兆欧，不符合标准的电缆禁止接入电源。在电缆更换时，务必保持原有规格，确保运行温度符合规范，避免过载运行。故障处理完毕并通过验收后，电缆方可投入运行，并详细记录。尤其在每年防潮季节（六月），需对电缆区域进行彻底清理，确保电缆间整洁无杂物，检查馈出孔洞封堵状况，发现异常应及时按照规定进行清理和报修，严禁堆积物品。

1.5.7水泵房

1. 检查所有螺栓，包括水泵部件、地脚螺栓及管道连接螺栓，确保紧固无松动，泵体表面需干净且无破损锈蚀。   2. 联轴器和减震块应完整无损，联轴器间隙应符合标准（对于直径250mm以下的设备，间隙应为3-4mm）。   3. 仔细核查泵及管路接口处的紧固情况，确保无松动。   4. 手动旋转泵应顺畅，无卡滞和异常噪音，电机转向正确。   5. 水泵填料压盖应预留适宜的压紧空间。油位应保持在油标上下限之间，如有不足应及时补充。   6. 注油嘴、放气阀、软连接应完好并能正常工作，泄水孔和泄水管畅通无阻。   7. 联轴节防护罩应完好且定期添加润滑油。   8. 确保消防泵房具备双路电源稳定供电，消防泵的手动、自动及远程操作功能正常可靠。   9. 对消防泵、消防水箱等设备设施定期进行检查和试验，并详细记录。   10. 生活水泵和集水箱等设施应处于良好运行状态。   11. 在水泵运行过程中如发现任何异常，应立即停机，迅速联系维修单位报修，并记录相关情况。   12. 保持泵房及设备的外观整洁，按照规定填写设备运行日志，密切关注设备运行状况，一旦发现异常或故障，应立即报修。

1.5.8污水站值守

值守人员须具备污水处理工职业资格证书。每日目视检查各仪表指示正常，指示灯、液位计显示正常，无故障、报警信息。配电箱无异味，开关位置正确，无异常跳闸。水箱、水池无漏水，水位符合要求。风机、水泵、电机运行平稳、无异常声响。膜池曝气均匀，生化状况良好，出水量均匀，出水水质颜色透明，无异味。阀门位置正确，管路无漏水。清除格栅上的污物，盛满渣斗后及时清理。检查污泥输送泵污物存储情况。每日进行水质化验，并根据检验结果调整设备和药剂用量。

1.5.9 对于场段内的开水器，我们建议每半年进行一次滤芯更换，并确保在接收到故障报修后24小时内完成及时且有效的维修，同时定期进行除垢清洗以维持设备的良好运行状态。

1.5.10 以下是维修与保养要求： 1. 电动天窗及工业电扇的故障检测与修复需在接获报修后立即进行，并于两小时内完成修复（特殊情况需确保能在两小时内实现手动操作，24小时内恢复至正常运行）。 2. 场段水管路电伴热的维护与故障应对工作中，务必保持设备处于良好的运行状态。

1.5.11 设备检查与维护概述：  - 接到故障申报后，我们承诺在两小时内完成浴室设备的修复，确保其功能正常运作，无任何滴漏现象发生。 - 卫生间设施运行稳定，管道完整无损，压力处于适宜水平，所有阀门操作顺畅，无渗漏迹象。 - 我们已制定详细的卫生间设备设施维修计划，力求将可能产生的影响降至最低，以保障运营安全。 - 淋浴喷头和洁具设施状态良好，无破损，淋浴系统阀门同样开启自如，无渗漏问题。 - 对场段内的淋浴电热水器实施定期清洁保养，确保设备外观整洁，无损坏情况。

1.5.12 负责每月的水电计量数据收集与详尽分析，并协同实施外部水电服务接入相关工作。

6、服务标准

1.6.1电梯保养

1.6.2空压机

1.6.3风机保养规范

1.6.4水泵保养规范

1.6.5低压配电系统保养规范

1.6.6自动化仓储设备