高校校园综合物业管理服务方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第一章创新的管理理念与明确的目标设定

创新物业管理策略

一、构建高效运营管理体系

公司将以"教育至高无上"和"以人为本，以师生为中心"的服务理念为导向，构建契合学院品牌形象建构要求的服务供应体系；优先关注日常教学与生活的各项需求，致力于为校园提供卓越的物业管理服务。

二、推行适合的管理模式

秉持"以人为本，市场导向，管理为基石，质量为生存之本"的经营策略，采用"双向互动"的管理模式，强调前瞻性主动管理和优质服务。推进网络化办公，构建网络信息系统，高效收集并传输管理资讯，致力于为师生提供便捷服务。通过优化组织结构和工作流程，提倡资源循环利用，有效控制管理成本。

三、强化服务承诺

秉持"奉献真诚，追求卓越"的服务理念，致力于营造一个安全、和谐且舒适的教育与办公生活环境，以全方位满足师生的需求。

我们坚守"以学员为中心、追求高效与规范化管理、持续优化、致力于顾客满意度"的质量理念，全体同仁及合作伙伴携手并进，旨在为教育园区提供令学校、师生、社会和企业皆满意的卓越物业管理服务。

四、利用先进的在线工具提升效率

公司计划采用先进的广域网物业管理软件，构建远程计算机网络支持平台，实现全面的信息化管理。各远程管理站点已实现联网办公，一旦学院纳入管理，管理处可通过网络迅速与总部沟通。公司总部与学院相关部门及人员能实时通过网络获取机电设备运行状态和管理处的运营详情，从而有效避免信息滞后、管理脱节和公文传输效率低下的问题，显著提升管理效能和服务透明度。同时，借助预先设定的网络短信预警系统，任何现场的重大运行或管理问题，将即时通过短信推送至相关人员及高层领导，确保物业服务的顺畅运行，及时获得总部的有力支持。

第二节物业管理目标

根据学院新校区项目的实际情况，其管理宗旨明确为：致力于为教学与师生提供卓越服务，强调实现高效、安全、优质且有序的运营与管理。力求将学院新校区建设成为在教学支持、校园环境维护、学生宿舍保障、文化环境塑造以及服务管理水平上处于高等教育物业管理领先地位的典范。

接管后，公司将以专业化的运营模式执行，依据ISO 9001国际质量管理体系实施标准化操作，其物业管理工作目标明确如下：

一、在一年的全面接管期内，如物业满足政府部门设定的评估标准，将力求实现重庆市物业管理示范校区的卓越管理水平。

二、在全面接手后的两年期限内，该物业顺利实现了全国物业管理示范校区的卓越标准要求。

三、通过甲乙双方的协同合作，共同构建了互利共赢的经济效益。

第三节质量管理目标

响应招标方要求，努力达成以下质量目标

一、师生满意率达：80%以上；

二、合同履约率达：98%以上；

三、上岗培训合格率达：100%；

四、合理投诉解决率达：100%；

五、服务人员持证上岗率达：100%。

第二章高效项目管理体系与团队配置

第一节组织架构与管理规则

一、管理组织机构精简高效，部门布局合理

为了提升校区的物业管理服务质量，依据项目特色与行业法规，计划设立"物业管理部门"，并实施"全方位"的网络化物业管理服务体系。我们将融合现代物业管理理论与商业模式，明确物业管理的组织结构及监督体系，确保服务高效且合规。

(一)管理机构名称及监督体系

1、项目管理机构"物业管理处"隶属于我司，严格履行物业服务合同，对校区实行专业且标准化的物业管理服务。

2、物业管理处的监管工作由后勤管理处与公司共同实施并负责监督。

3、项目经理兼具指挥与监督的角色。在各项任务命令发布之后，项目经理通过信息反馈机制收集信息，对指挥系统的指令进行全面分析和判断，及时修正误差，弥补工作中的疏漏。

4、监督机制采用例行审查与突击核查相辅相成的管控手段，同时，监控措施融合了事前预防与信息反馈的双重控制策略。

物业管理处监督机制流程图

(二)组织架构及人员配置

1、人员配置策略秉承"高效且精简"的核心理念。

2、强调职务分配与职位设置的精简与直线管理原则。

3、组织架构注重精简，职务分配依据员工的专业技能与专长进行。

4、构建内部畅通无阻的信息交流平台，旨在推动资源的共享与整合。

5、致力于构建一个能够激发员工团结协作的组织架构，以实现高度的团队凝聚力。

物业管理处组织架构

组织架构设计说明：

1、设置原则：精干高效、目标管理

2、设置形式：垂直领导、整体协调

岗位设置及服务人员配置表（不含外围）

序	岗位	人数（人）
一	物业管理处	2
	管理处经理	1
2	物业助理兼品质、培训、人事专员	1
二	保卫部	21
1	保卫主管
2	保卫班长	3
3	保卫员	17
三	环境管理部	18
1	保洁主管	1
2	办公楼保洁	4
3	公寓保洁员	2
4	实训楼保洁员	2
5	校区保洁员	4
5	教学楼保洁员	5
四	客户服务中心	11
1	客户主管（兼接待员）
2	教学管理员	2
3	培训部服务员	2
4	公寓管理员	6
五	工程维修部	8
1	维修主管
2	配电工	3
3	维修工	4
合		60人

二、公司拥有健全的管理制度，强调实践操作与细节把控

(一)管理制度目录

序	类别	文件名称	备
	岗位职责
1		项目经理岗位职责
2		物业助理岗位职责
3		品质培训岗位职责
4		行政人事岗位职责
5		保卫主管岗位职责
6		保卫班长岗位职责
7		保卫队员岗位职责
8		公寓管理员岗位职责
9		保洁主管岗位职责
10		办公楼保洁岗位职责
11		公寓保洁员岗位职责
12		实训楼保洁员岗位职
13		校区保洁员岗位职责
14		客户主管岗位职责
15		教学管理员岗位职责
16		教学楼保洁员岗位职
17		培训部服务员岗位职
18		维修主管岗位职责
19		配电工岗位职责
20		维修工岗位职责
二	管理制度及流程
(	行政管理制度
1		印章管理制度
2		档案管理制度
3		计算机管理制度
4		办公用品管理制度
5		个人保管、使用物品管
6		物品管理制度
7		图书、报刊管理办法
8		员工宿舍评比制度
(	人事管理制度
1		员工手册
2		廉洁制度
3		培训制度
(	考核制度（办法）
		员工绩效管理考核办
(	服务管理制度及
		投诉处理流程及流程
2		物业档案管理流程
3		报事管理流程及流程
4		钥匙管理流程
5		数字楼管理流程
6		办公楼管理流程
7		消防专职岗位操作流
8		火险报警流程图
9		电梯困人救援流程及
10		火灾应急处理流程及
11		义消队管理办法
(	环境管理制度及
1		保洁员行为规范
2		清洁卫生管理制度
3		保洁责任区域工作质
4		各项保洁工作质量检
5		各项保洁工作标准及
6		保洁应急措施
(	学生公寓管理制
		公寓管理交接班操作
		公寓常规巡查标准作
		公寓安全检查标准作
		浴室管理制度
	应急预案	主要风险应急预案
(	其他

(二)主要岗位职责节选

项目经理岗位职责

1、全面负责所辖校区的物业管理工作；

2、按照公司的整体发展规划，负责编订并提交管理处的年度发展计划与经营策略，待公司审批通过后予以执行。

3、经理在公司规定的开支框架内行使独立财务管理，负责盈亏核算，享有对所有决策的最终审批权。

4、负责管理处各部门主管的招聘、任免和奖惩决策；并承担审核管理处其他员工的招聘、奖惩以及辞退事宜。

5、秉持表率精神，积极履行示范职责，坚守廉洁自律，有效凝聚管理处全体员工的力量，全心全意致力于各项管理工作和追求卓越的‘优’目标的达成。

6、承担校区内师生的投诉管理工作，周期性搜集并整理他们的意见与建议，随后将这些反馈传达给各个相关部门。在情况需要时，应向上级报告至公司总经理或副总经理层面上。

7、致力于提升日常行政管理效能，致力于优化服务质量与工作效率，以期有效降低师生的投诉率。

8、致力于员工的职业责任感与敬业精神培育，严谨推进员工的专业技能提升，致力于锻造一支高素质的员工团队。

9、监督并确保下属员工的工作效率与服务品质得到适时的评估与提升。

10、加强检查、督促校区清洁卫生工作；

11、积极倾听师生的声音，高度重视并响应他们的反馈，持续优化工作策略。

12、在遇到校区的重大事故或异常情况时，应立即前往现场进行处置。

13、致力于员工的全面发展，关注其工作、学习与生活的平衡，同时注重企业文化的构建，持续提升企业的内部凝聚力。

14、致力于保障安全，竭力实施预防措施，确保托管区域内的治安稳定及刑事案件发生率维持可控水平。

15、严谨控制费用支出，积极推动节约措施，不断优化管理成本结构。

16、承担质量管理系统的运营与执行职责。

17、主持制定并实施下属员工的培训方案，周期性地提供业务辅导与专业技能强化训练。

18、负责组织员工参与校区文化活动。

物业助理岗位职责

1、承担本楼层日常管理职责，全面负责楼内所有事务的监督与处理。

2、负责全面考察楼内工作人员的工作情况。

3、致力于提升楼层内的服务质量，强化服务理念，对待教师、同学以及来访者始终保持文明有礼，展现谦恭有度的待人态度。

4、承担楼内安全保障职责，严谨监控教学区域的电力使用安全，务必定期核查消防设备运行状态，遇有异常情况立即报修。对于楼内的安全管理，应制定并执行应急响应预案。

5、对楼内可能浮现的问题，倡导尽早识别、迅速上报并及时处置。

6、确保及时并高效地执行和完成物业管理部门分配的各项任务。

7、承担楼内公共资产与设备设施的日常运营管理职责，密切关注教