公交公司场站保洁及物业维修服务投标方案
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说 明
一、如招标文件评分标准要求“项目整体服务设想”，可参照第二章；
二、如招标文件评分标准要求“项目组织结构及人员配备”，可参照第三章；
三、如招标文件评分标准要求“员工管理与培训方案”，可参照第四章；
四、如招标文件评分标准要求“管理规章制度的制定与执行”，可参照第六章；
五、如招标文件评分标准要求“场站环境卫生保洁方案”，可参照第七章；
六、如招标文件评分标准要求“物业维修方案”，可参照第八章；
七、如招标文件评分标准要求“承诺服务和质量保证措施”，可参照第十章；
八、如招标文件评分标准要求“应急预案”，可参照第十一章；
编制依据
一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。
二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。
三、依照有关主要法律、法规：
1.《中华人民共和国政府采购法》
2.《中华人民共和国标准化法》；
（如有最新法律法规，从其规定。）
四、行业规范、标准
（以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改）
第一章 项目背景和需求分析
第一节 项目背景
一、公交站点概况
（一）公交场站的含义及作用
城市公交系统指的是涉及到公共切身利益，具有快捷实惠的客运形式的总和。主要有：公汽、电动汽车、轮渡船、地下铁路、轻轨、出租汽车等。这些具有运量大、效能高、能耗省、污染轻和费用省等共同特点。在公交体系中，公交枢纽站、首末站、场站发挥了关键作用，公交体系无法离开这些而存在。公交枢纽站、首末站、场站设置原则上首先是出于人们正常出行和本身的运行，其次是人们在很便利和快捷的条件下，虽然乘坐两次以上交通工具才能到达宗旨地，却心情愉悦。最后是实现公交车晚上放置和检修维护的方便。
公交场站功能中最主要的是初始站和终点站。它们是整条路线的两个起点和终点，保证车辆发出和收回以及乘客换乘；是车辆管理人员进行学习、管理、工作和调休的场地；中间的站点分散在终点和起点之间，为车辆临时停靠和乘客换乘提供场地，车流量相对较为分散；维修保养场地为车辆晚间的安置和检修维护及其配套设施、零件和燃油提供场所，同时也是管理人员的工作场地。
（二）公交场站的分类
住房和城乡建设部管理着公交场站的规划和建设工作，属于国家行政单位。在关于公交场站分类、设计等方面作了很多规定，为这方面工作开展提供了标准。
主要有三个规范，这些规范标准对公交场站的功能进行了基本划分。在第一条规范标准中将其分为五类，包括：首尾站、中途站点、停车场地、养护场地、维修场地。对于首站和尾站应分布在客流较多的集中和分散地周边长阔地带，留足停车地方、停车标记、发车方向标识和运行标识。此标准下的重要枢纽站点也应划入首站和尾站区域，线路中间站点候车地带一定得有明显的停车位。对于具体设置也有详细规定，单次线路运营时间超过半小时的应在线路中间站点和主要交通道路设有中间站点，也可以在人流很多的地方进行设置，站点附近需要设立调度点。而对于道路宽度低于10米的路线上对站点进行设置时，应该建有避让车辆的道路；宽度超过40米并且有隔离带的道路在中间设站点时，可免去建设候车。设立停车场地的宗旨在于为公交下班时保障足够的停车区域和相应设备，还可以对车子实施基本养护和关键小维修工作；保养场地则主要是为了完成对车辆在高端方面的保养工作，包括配件制作、修理和相应材料、工具、燃料的存放管理等。由于中等城市和小城市，停车场在低端维修方面设备落后，这时要发挥保养场在配件供给的作用；
假设车辆数量有限，没有建立停车场地需要的，可以根据停车场地建设规定将车辆停放在保养场内。中小城市的保养场还应完成对发动机以及车身修理配置的重任，还需依照修理厂的规定建立修理车间；在修理场地场地布置图上要结合不同功能对整个地带划分成生产、辅助、生活、厂前等区域，单独设立，形成紧密联系。
有些对城市公交场站则是划分为：首尾站、停车场地、保养场地、电车整流站、车辆调度工作中心等种类，首尾站起到回车和停车的作用，对于人流量多的中间站点应预想到存放车辆的地域，同时还应发挥首尾站在防患灾害和躲避灾难的功能。
但是在《城市公共汽车和无轨电车工程项目建设标准》（JB99—104）中，详见下表，对枢纽站进行了独立的划分，并对枢纽站的功能进行界定，同首尾站一样承担了调度和管理等功能，这个规范标准让整个功能的划分更为清晰。将上述三个规范标准进行对比我们发现，国内公交场站在对其功能划分的设计思想是大致相同的，第三个规范标准已经成为了我国绝大多数城市公交场站遵循的标准。可这个标准仍然存在服务对象模糊、功能混乱交叉等问题，对于具体规模和服务原则无法形成指导，因此，我们需要对相应的功能进行综合和优化。
公共汽电车场站分类标准
| 序号 |
场站类别 |
设施 |
| 1 |
公交枢纽站 |
停车场、回车通道、候车长廊、运营调度指挥室、驾驶员休息室、维修室、厨房、卫生间、淋浴室等设施 |
| 2 |
公交首末站 |
停车场、回车通道、候车长廊、运营调度指挥室、驾驶员休息室、维修室、厨房、卫生间、淋浴室等设施、公交停车场； 停车设施：停车库（场）、洗车房（台）、试车通道、场区辅助道路、防寒设施等； 运营及管理设施：售票亭、车辆调度室、行政办公室、场站养护室等 |
| 3 |
公交停车场 |
辅助设施：加油站、加气站、配电室、锅炉房、后勤保安室、消防设施、环保间、空调设施。 服务设施：保养车间、维修车间（含车身中整修）、车辆检测室、配件仓库、危险易燃品仓库、空压机房、乙炔氧气站等 生产管理设施：技术管理、保修机务调度、行政办公、职工培训等 |
| 4 |
保养场 |
停车设施：待保停车库（场）、洗车室（台）、试车通道、场区辅助道路等 服务设施：职工宿舍、文体娱乐室、医务保健室、餐厅、卫生间、淋浴室等 |
| 5 |
中途站 |
候车长廊、站牌、电子站牌、监控设施等 |
二、公交场站发展现状分析
1.公交场站严重缺乏
公交场站是公交车的家，是公交网络的重要节点。近年来，各大城市均开始推行并实施公交优先战略，城市公交线路和公交车数量呈迅速增加的态势。与此同时，公交场站却因种种原因增加缓慢，公交车“无家可归”的现象趋于严重。以XX市为例，目前，XX市XX条公交线路上，共有公交车XX辆，公交场站中共有XX个保养场、XX个停车场。车辆入场率为XX％，距国家公交都市创建目标XX％还有一定的差距，也就是至少有一半的公交车需要占用马路来停放。XX年XX市近XX辆公交车“露宿街头”。
2.公交场站用地紧张土地资源在我国是稀缺资源。随着城市建设的不断发展，土地的供需矛盾日趋突出，原来处于商业繁华地段的公交场站被迫外迁，很多城市现有公交场站的用地标准与《城市公共交通站、场、厂设计规范》中场站的标准相差甚远。目前国内许多城市公交场站用地不足，公交枢纽站规模小，不能满足公交运行和停放要求，已经严重影响到公交的正常运营。
3.公交场站规划总体滞后
国内很多城市在规划方面，公交场站专项规划与城市总体规划存在交叉，总体规划在前，专项规划在后，使场站规划缺乏控制。在公交优先政策中，也没有相应的政策法规予以保障，使规划和配套的场站设施经常被蚕食和变更，专项规划的实施得不到保证。
三、发展趋势分析
（一）发展立体公交场站，节约用地
已经建成的公交场站，如需要增加公共交通设施配套规模，可以采用现状改造的模式，在现有用地上按照现代化建设标准建设，提高容积率，增加建筑面积，进行立体公交场站的开发。未来的公交场站应在规划初期就将立体化作为发展方向进行规划建设，提高场站的开发强度，提高土地的利用率。在土地资源日趋紧张的今天，必须要转变不合理的土地利用方式，改粗放利用土地为集约利用土地，充分发挥土地资源的资产效益。公交场站的立体开发，使站场由平面布局向立体式发展，既发掘公交站场的经营潜力，实行“一地多用”、“一站多用”，变单一性服务为经营性服务，最大限度地提高场站用地投入产出比例，又提高土地配置和利用效率，提高土地利用的集约化程度，挖掘土地利用潜力，节约宝贵的土地资源。
（二）场站系统智能化
采用先进的技术手段加强公交场站的经营管理，借助现代信息技术和通讯手段，装备城市公共交通，是未来公交场站发展的又一趋势。在公交网络分配、公交调度等关键基础理论研究的前提下，采用系统工程的理论和方法，将现代通信、信息、电子、控制、计算机、网络、GPS、GIS等高新科技集成应用于公共交通系统，并通过建立公共交通智能化调度系统、公共交通信息服务系统、公交电子收费系统等。实现公共交通调度、运营、管理的信息化、现代化和智能化，为出行者提供更加安全、舒适、便捷的公共交通服务，从而吸引公交出行，缓解城市交通拥挤，有效解决城市交通问题，创造更大的社会和经济效益。
（三）综合化开发
XX作为世界上公认的公共交通最发达的城市之一，其公交运营企业也是为数不多的盈利单位之一。XX地铁交通“地铁+物业”综合开发的运作模式已经得到了广泛认同，实施地铁与沿线物业同步规划、同步建设、同步开发。将上盖物业和周边物业实施一体化规划和建设开发，以沿线物业收益反哺轨道建设投资运营。因此，内地各大城市可以借鉴香港公共交通的开发模式，通过副业增加公交企业收入，弥补主营业务亏损，减轻政府财政负担。
第二节 项目总体情况和需求分析
一、项目总体情况
1.项目名称
XX市XX区公交公司场站保洁及物业维修服务
2.项目地点
XX省XX市XX区
3.项目总体情况
本次拟采购供应商为XX市XX区公交公司所属各场站提供保洁、车辆清洗、环境卫生清理、车辆消毒及水电零星维修服务等。
4.服务范围
采购人各类公交车辆（现阶段含XX市公交集团共约XX台公交车）、各场站、餐厅、驾驶员休息区、卫生间等提供保洁、消杀服务，提供水、电、物业维修抢修及日常巡检服务，协助垃圾清运单位进行垃圾分类收集外运服务等。
二、项目要求
（一）保洁服务需求
1.驾驶员休息室、餐厅、卫生间等保洁：每日对餐厅、开水间等全面清洁2次，清洁时悬挂标识，清洁内容包括通风换气，清洗地面，清理垃圾，擦抹玻璃，定时安排消杀等。负责门窗、扶手、地面、面盆、拖把池及便池的保洁工作，公厕和卫生间每天至少清扫二次，清洗大、小便池清洁无异味，保持保洁工作时间内各场所地面清洁，内外墙面屋檐顶棚无明显灰尘污渍，扶手护栏干净、光亮。
每周进行建筑物除尘，保持玻璃明亮无尘，墙面无蜘蛛网，无乱涂乱画现象，每月对墙壁、顶面进行一次擦抹，每天两次清运袋装垃圾。
2.场站区域环境卫生：各场站落叶、漂浮物、绿化带杂物等的清扫工作，每天用扫帚进行清扫2次，在专业人员指导下每周清扫一次配电房卫生，保持其相关位置清洁、整洁。
3.公交车辆保洁：公交车每趟运营结束停放后，进行一次内外保洁，及时清洗车身、地板、玻璃、座椅、扶手、门角等处的油渍、污渍、灰尘、不留死角，打扫干净，雨过天晴后及时刷洗运营车辆，确保当日刷完全部车辆。
4.XX区垃圾清运单位定期对站场内垃圾进行清运，保洁人员负责将垃圾桶送桶倾倒后清洗归位，对遗漏垃圾进行清扫、收集，定期对垃圾桶的外观进行清理和清洗，保持外观整洁，根据垃圾分类要求分类投放清运。
5.根据疫情防控需要，进行车辆、环境、器具等各类消杀工作。根据卫生要求，进行灭鼠灭蟑除四害工作。
6.成交供应商应加强保洁人员的自身安全培训工作，所有保洁人员配备统一工作服，并有反光标识。
7.保洁服务所需全部工具（含场地清扫工作、消杀工作、环境卫生工作、刷车保洁用品、冲洗水管等）自行配备，所有场站垃圾袋等均由成交供应商提供。
8.成交供应商应合理安排人员，每人每日在岗工作不得少于6小时，确保每日运营前完成疫情防控任务，运营时段内根据采购人要求保质保量完成全部保洁任务，负责承担并处理服务外包人员的劳动争议、劳动纠纷、工作时间、违纪辞退、退工风险、工伤风险、工亡风险、非因工医疗期满退回风险和员工工伤责任等全部用工风险和责任。
9.成交供应商应负责外包员工的各类人事劳动保障风险管控及重大或群体性事件处理等工作。不得无故拒绝购买社保、工资代发延迟，否则采购人有权单方终止合同，并报本项目监管部门处理。
10.除负责日常保洁工作外，成交供应商应保质保量完成公司交给的临时性、突击性的卫生保洁工作。
11.保洁人员需自行妥善保管好卫生清洁工具。洗车泵、水管、刷把头、刷把杆、大扫把等清洁工具均由成交供应商配备，所配备车辆清洁工具要由采购人确认后方可使用，若因成交供应商保洁人员操作不当或清洁工具配置不规范导致车辆广告破损、油漆破损等，由此造成的损失成交供应商需无条件赔偿。
12.成交供应商所配备保洁人员须服从采购人管理。保洁人员不得与采购人车辆驾驶员、站务员、线路管理人员等发生冲突，有不同意见及时向成交供应商项目负责人和采购人汇报，杜绝出现任何形式的纠纷。
13.保洁人员需树立成本意识，节约用水、用电，杜绝浪费。对于不服从采购人管理的，工作服务态度、工作能力差的，保洁工作达不到要求的，采购人有权要求成交供应商将保洁人员调离。
（二）水、电维修服务
1.提供维修工驻点服务，需持证上岗（电工类证书、驾照C及以上），采购人保留在履约阶段核查的权利。工作内容为采购人各场站及办公楼的日常水电维修、各类设施设备巡检、管理、维修养护、管道阀门保温、各种门窗锁扣等物业类维修、电动门、道闸机等定期检查保养、故障排除、应急抢修检修、电梯机房巡检、消防泵房巡检及其他采购人临时安排的任务等。
2.熟知各场站、办公楼水电情况，做好日常巡检服务，形成检查记录表，夜间突发用电、用水紧急维修情况时，维修工必须在1小时内到达现场做好应急处理工作。
3.建立设施设备台账管理，记录各设备系统维修时物料的流向。负责维修配件（如灯泡、门锁、插座等）的储备、汇总、盘存（材料费由采购人承担）。
4.协助和监督专业设备（电梯、配电房、消防系统等）维保单位的工作，接受相关行业单位的指导、监督、安全生产等工作的联系和管理。
（三）人员配备要求
1.人员数量要求
本次采购共需配备人员XX名，其中保洁XX名，场站水电维修工XX名。
2.人员素质要求
（1）XX-XX周岁的中国公民，身心健康，品行良好，能够胜任工作；
（2）无犯罪记录、收容教育、强制戒毒等记录；
（3）初中以上文化程度，可以独立完成相关表格登记记录工作；
（4）具有高度的敬业精神，服从领导和管理，尽职尽责，兢兢业业。
第二章 项目整体规划与策划
第一节 服务整体运营模式
一、指导理念和总体目标
（一）指导思想
用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，为XX公交公司场站营造安全、舒适、整洁的环境，提供优质物管服务，高效保障本项目正常运转。
（二）总体目标
1.为XX公交公司场站工作人员及出行乘客提供一个安全，舒适、整洁的候车、停车及休息的环境。
2.确保场站办公楼内的设施设备正常使用。
3.确保XX公交公司场站及公交车辆的保洁各项服务项目正常运行。
4.建立体系完备的保洁管理规章制度的制定与执行与考核办法，确保XX公交公司场站保洁及物业维修的服务质量。
5.具备应对各种紧急情况的应对能力，确保XX公交公司场站的整体安全。
二、服务整体运营模式
（一）制定科学、规范的管理制度
本物业管理公司积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让XX公交公司场站保洁及物业维修管理科学化、制度化和规范化。具备高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理方式。
（二）加强消防管理服务
由于XX公交公司场站建设的规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，火灾隐患因素比较多。因此，XX公交公司场站对防火要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。加大培训员工熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能，建立明确的防火责任人制，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。
（三）重视清洁服务
本物业管理公司制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。加强经常性巡视保洁，保证场站区域、驾驶员休息室、餐厅、公共卫生随脏随清，公交车辆无杂物、灰尘，门窗干净明亮，车椅整洁，茶水室与厕所随时清洁消毒。
（四）加强设施设备维修保养工作
XX公交公司场站本身规模大、功能多、设备先进，物业维修人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相配套的专业技术知识，才能做好这些设备的管理和维修保养工作。本物业管理公司重视对设施设备管理人员的培养，对XX公交公司场站水电设施（包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，定期开展专业知识和技能培训，制定供水供电的应急措施；各场站及办公楼的各类设施设备巡检、管理、维修养护、管道阀门保温、各种门窗锁扣等物业类维修、电动门、道闸机等定期检查保养、故障排除、应急抢修检修、电梯机房巡检、消防泵房巡检等。
此外，本物业公司建立健全的检查维修制度，对场站公共区域和设备设施，比如走廊、大厅、中央空调、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对XX公交公司场站工作人员的设备报修及时处理，并定期检查。做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。
（五）建立有效的服务反馈渠道
本物业管理公司注重加强与XX公交公司场站工作人员与出行乘客的沟通，主动征询、听取他们对保洁及物业维修服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系，协调配合XXXX公交公司场站的各项工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。
三、服务整体规范的优化
（一）机构设置及人员配置
1.设立项目部。
2.项目部须按基本架构设置相应的管理、技术、专业等部门和操作班组，我方可进行适当调整，但不得降低对各管养子项宗旨质量控制要求，并以书面形式向采购人上报。
3.我方应按采购人要求配置相应的管理、技术人员和管养操作工、保洁人员，配置标准及人数不得低于人员配备要求的规定，开工x个月内向采购人报送人员花名册。
4.主管及以上人员应常驻现场（不少于300天/年），合同期内原则上不得调换、不得与其他项目兼任，如需调整应向采购人书面申请。
5.主管及以上人员的调整比例应低于5%，主管以下人员的调整比例应低于10%，调整后的人员不得低于招标文件的配置要求，并应将调整人员的名单及时上报采购人。
6.采购人可以要求我方调整、调换主管及以上人员，投标供应商必须响应。
7.我方有义务在关键岗位培养XX本地户籍管理人员，本地管理人员人数不得低于总管理岗位人数的40%。
（二）文明服务
1.弘扬爱岗敬业精神、忠于职守、勤奋学习，刻苦工作，胜任本职，乐于奉献。
2.树立全心全意为人民服务的意识，积极为旅客排忧解难。
3.工作人员应规范着装、佩戴工作证，并做到仪表端庄、举止文明。
4.营造文明工作环境，办公环境整洁美观，使用文明用语，礼貌待人，热情服务。
5.坚持首问责任制，认真解答旅客问询；
6.设立投诉信箱，公布监督电话，对投诉信件、电话，应认真对待，妥善处理，及时反馈。
（三）档案资料管理
1.档案资料管理应有专门部门及专职人员负责。
2.档案资料管理应建立收集、整理、鉴定、统计、归档、保管、借阅、检查、销毁等一系列规章制度。
3.档案资料的存放地应有防火、防潮、防虫鼠、防霉、防蛀、防盗等有效措施。
4.档案资料包括但不限于以下内容：
（1）管理、运营和维修管养的指导性文件。
（2）各类运行、管养、值班日志和记录。
（3）国家、地方、企业的维修管养技术标准和维修管养操作规程。
（4）设施设备专项检查记录及年度技术状况分析报告。
（5）技术检测记录及季度技术检测分析报告。
（6）各类突发事件的应急预案。
（7）技术教育培训、质量管理文件、科技情报等资料。
（8）核心区范围内，按照设施分类，建立场站、办公楼等设施档案。
（四）安全管理
1.贯彻“安全第一，预防为主”方针，建立并落实安全生产岗位责任制及相关制度，提高全员安全生产意识。
2.建立安全管理领导小组，明确职责职能和任务。
3.定期（每月不得少于1次）进行安全教育、安全检查。
4.实行安全考核一票否决制，建立安全事故责任追究制。
5.科学、合理地调度和控制设备设施，确保安全运营。
6.电气、消防、电梯等专业维护作业人员必须按规定持有相对应的上岗证；作业人员应具备与其工作相适合的健康条件，方可上岗。
（五）环境保护
1.贯彻绿色管养、文明作业的原则，最大程度减少和消除管养作业对环境的污染。
2.在保证质量和安全的前提下，通过科学管理和技术革新，最大程度减少资源消耗和对环境造成严重污染的管养作业，实现四节一环保（节能、节水、节地、节材和环境保护）。
3.做到5个百分百：现场围护100%、作业降尘100%、沙土覆盖100%、车轮冲洗100%、噪音和光污染控制100%.
4.做到工完场清，严禁随地倾倒污水，乱丢、焚烧垃圾。
（六）紧急保障
1.建立应急处置领导小组，明确各自职责职能分工。
2根据管养特点制订相应的防汛、防疫、防恐、火灾、自然灾害、设备事故、交通事故等应急处置预案，并定期进行演练。
3.建立恶劣天气及其他异常情况应急值班制度，及时上报各类信息，保持通讯联络畅通。
3.建立应急物资、抢险设备储备制度，保持一定存量。4.应急响应时限不大于15分钟。
5.建立应急预备队，并保持在岗在位。
6.做好事故原因调查和损失评估工作。
7.中标供应商应在重大节日、庆典、接待、“迎检”、“创建”等期间按要求完成综管办交办的突击性任务和指令性任务。
第二节 服务整体规划
一、服务整体规划
（一）服务整体内容
1.驾驶员休息室、餐厅、卫生间等保洁：每日对餐厅、开水间等全面清洁2次，清洁时悬挂标识，清洁内容包括通风换气，清洗地面，清理垃圾，擦抹玻璃，定时安排消杀等。负责门窗、扶手、地面、面盆、拖把池及便池的保洁工作，公厕和卫生间每天至少清扫二次，清洗大、小便池清洁无异味，保持保洁工作时间内各场所地面清洁，内外墙面屋檐顶棚无明显灰尘污渍，扶手护栏干净、光亮。
每周进行建筑物除尘，保持玻璃明亮无尘，墙面无蜘蛛网，无乱涂乱画现象，每月对墙壁、顶面进行一次擦抹，每天两次清运袋装垃圾。
2.场站区域环境卫生：各场站落叶、漂浮物、绿化带杂物等的清扫工作，每天用扫帚进行清扫2次，在专业人员指导下每周清扫一次配电房卫生，保持其相关位置清洁、整洁。
3.公交车辆保洁：公交车每趟运营结束停放后，进行一次内外保洁，及时清洗车身、地板、玻璃、座椅、扶手、门角、等处的油渍、污渍、灰尘、不留死角，打扫干净，雨过天晴后及时刷洗运营车辆，确保当日刷完全部车辆。
4.保洁人员负责将垃圾桶送桶倾倒后清洗归位，对遗漏垃圾进行清扫、收集，定期对垃圾桶的外观进行清理和清洗，保持外观整洁，根据垃圾分类要求分类投放清运。
5.根据疫情防控需要，进行车辆、环境、器具等各类消杀工作。根据卫生要求，进行灭鼠灭蟑除四害工作。
6.进行保洁人员的自身安全培训工作，所有保洁人员配备统一工作服，并有反光标识。
7.保质保量完成公司交给的临时性、突击性的卫生保洁工作。
8.保洁人员服从采购人管理。保洁人员不得与采购人车辆驾驶员、站务员、线路管理人员等发生冲突，有不同意见及时向成交供应商项目负责人和采购人汇报，杜绝出现任何形式的纠纷。
9.提供维修工驻点服务，持证上岗（电工类证书、驾照C及以上）。
10.为采购人各场站及办公楼的日常水电维修、各类设施设备巡检、管理、维修养护、管道阀门保温、各种门窗锁扣等物业类维修、电动门、道闸机等定期检查保养、故障排除、应急抢修检修、电梯机房巡检、消防泵房巡检及其他采购人临时安排的任务等。
11.熟知各场站、办公楼水电情况，做好日常巡检服务，形成检查记录表，夜间突发用电、用水紧急维修情况时，维修工必须在1小时内到达现场做好应急处理工作。
12.建立设施设备台账管理，记录各设备系统维修时物料的流向。负责维修配件（如灯泡、门锁、插座等）的储备、汇总、盘存（材料费由采购人承担）。
13.协助和监督专业设备（电梯、配电房、消防系统等）维保单位的工作，接受相关行业单位的指导、监督、安全生产等工作的联系和管理。
（二）服务原则
1.以人为本、以客人为中心的服务原则
（1）与人方便；
（2）注重细节；
（3）延伸服务（如：便民箱）
2.品质服务、创新服务的原则
（1）员工经过正规培训，统一着装、挂牌上岗；
（2）服务标准清晰、明确；
（3）员工及各项工作管理考核制度完善；
（4）各项服务业主满意，客人好评。
3.物业委托方要求为先原则。
二、服务安排
（一）场站保洁宗旨
场站清洁保养有别于普通的卫生工作，它不再是用抹布抹灰或拿扫帚扫地，而是一项专业化工作，场站清洁保养由五大要素组成：
1.卫生与安全
2.健康和环境清洁（满意的环境）
3.美观（赏心悦目）
4.保养（延长设施使用年限）
5.经济与节能（尽可能节约人工与能源）
（二）清洁保养的成本
一般来讲，人力成本占绝大多数。清洁设备、清洁剂、清洁方法能够缩短人工的工作时间，减少能源损耗。
（三）现代清洁保养的八点要素：
1.表面清洁（判断保洁对象的表面是何种材料，它的抗酸、抗碱度）
2.污渍类型（水溶性污渍、油性、特殊污渍）
3.污渍的停留时间（及时清洗）
4.工具的选择（正确的工具）
5.是否需要过水
6.清洁时温度（清洁剂的使用温度一般25℃~80℃之间，但有些物品不耐高温）
7.清洁时的工作环境（是否妨碍业主，会不会导致业主滑倒）
8.清洁剂的浓度及成本（兑水比例）
（四）物业维修服务安排
设施设备在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，导致设施设备使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。
1.维修养护原则
因地制宜，合理修缮；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常使用；最有效合理使用维修费用，最大限度发挥设施设备的使用功能。
2.检查、鉴定周期
正常情况下，每周对场站、办公楼公共设施逐项巡视检查一次，遇暴雨等重大情况时，重点巡视检查；每年对场站、办公楼公共设施勘查、鉴定一次，根据完损情况，制定年度维修方案，分配年度维修资金。
3.内容
（1）建立设备设施安全管理制度，为确保设备安全运行，结合公交场站及办公楼的具体情况，制定一系列相应的设备设施管理制度；
（2）特种设备管理：对行业部门有特殊安全性能要求的设备实行合格证制度，消防等按有关法规严格执行；
（3）中控室运行管理。中控室负责大楼的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、大楼红外线系统等）检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。
（4）按照规定建立物业管理资料档案制度，并妥善使用和保管；
（5）建立设施养护检查制度，定期检查，记录完整；
（6）做好供电、供水的日常维护和运行管理，小修、中修应及时维修，以保证设施正常运行；
（7）熟练掌握临时用电管理措施与停电应急处理方案；
（8）保持设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象，污水排放通畅，对雨、污水窖井每季度至少疏通清理一次，并建立台汛期间应急处理措方施预案；
（9）按月抄电表、水表。
三、目标服务
（一）保洁目标服务
1.服务第一，业主至上
通过，系统的培训，强化员工对管理服务的认识和服务技能，做到以服务第一，业主至上为宗旨。
2.专业管理，国际认证
根据国家及行业的需求，按照ISO9001国际质量体系，融合专业化的规章制度，全面推行高水平的物业服务。
3.树立形象，打造品牌
以服务质量的提升，附以我司完善的管理制度和体系，令客户亲身感受优质而专业的保洁服务，为XX公交公司场站树立形象，共同打造品牌声誉。
（二）物业维修目标
1.场站及办公楼设施完好率100%；
2.维修工程合格率98%；
3.保证消防系统、配电室、电梯系统等设施设备的佘勇功能和安全，充分发挥场站、办公楼的使用功能。
四、承诺服务
（一）我司明确XX公交公司场站委托管理事项、服务范围及内容要求，在提供保洁服务期间将严格按照招标要求执行，并服从招标单位的管理，配合招标单位各项工作的开展。
（二）按照甲方管理技术标准和行业规范优质完成甲方委托的各项物管服务。接受甲方监督、检查、指导及相关工作安排。
（三）认真履行有关义务，各项行为必须符合法律、法规，并承担物管过程中的安全相应责任和费用。
（四）积极安置甲方管理区域内的年龄XX-XX周岁的健康人员从事清扫保洁工作。乙方清扫保洁人员不低于XX人。
（五）乙方严格按照《劳动法》等有关法律法规实行合同用工，为工人购买养老、医疗、工伤、生育、职业保险劳动保障。按时按国家规定发放工资及津贴。乙方所聘人员的各类保险费用由乙方自行承担。乙方人员因工作原因引起的侵权或相关民事、刑事、劳动纠纷、工伤而造成相关损失的，由乙方承担全部责任，甲方概不承担任何经济和法律责任。
（六）确保委托区域内清洁卫生达标。做到地面清洁无可视垃圾、无杂草、无积渣、无瓜皮、果壳、烟头和各种包装物。果皮箱、垃圾桶、垃圾池擦拭干净，做到内无积渣，外无污垢，无牛皮癣和涂鸦。每天必须按时清运，收集垃圾在指定地点倾倒。做到内无积渣，外无污垢，无牛皮癣和涂鸦。
（七）乙方必须向工作人员提供劳动工具和服装。乙方工作，人员必须统一着装，行为规范文明，服务主动热情。甲方有权要求乙方解除工作质量不高，服务态度不好的工作人员的劳动关系。
（八）乙方自行联系垃圾倾倒场地并承担垃圾倾倒的相关费用。
（九）甲方向乙方提供的垃圾清运车，由乙方自行承担车辆的保险、年检、维修、油料等相关费用。独立承担车辆的违章、事故引起的相关法律责任和经济责任，保持车况良好、外观完整、无擦刮、无锈蚀。
（十）乙方向甲方交书面检查情况（每周两次）。
（十一）乙方必须向甲方提供所聘人员情况表及联系方式。
第三节 服务运营管理体系
一、服务理念优化
我们将制定完善的场站保洁及物业维修作业计划，完成全面保洁和物业维修，让客户最大限度地不受到保洁及物业维修人员的干扰和影响，展现保洁及物业维修服务的“隐形”及“零干扰”。
除了全面保洁服务外，保洁人员还将使用小型工具进行不定时的巡回保洁，及时进行处理。当某些部位出现较大污染时，保洁人员将携带专用工具及时进行清洁，以体现保洁服务的“及时”和“有效”。
“人过地洁”文化已成为我司企业文化的组成部分，也是确保保洁服务质量的重要保障。环境卫生的维护不能仅仅依靠保洁人员的力量来保证，重要的是需要人人参与，凡是我司的员工，无论职务的高低、部门或工种的不同以及职责职能的差异，在管理区域内发现力所能及的垃圾必须进行处理，才能确保环境的整洁和服务的有效性。
严格贯彻实施、执行国际先进的保洁标准化管理系统，彻底改变保洁人员日常工作中的“万能抹布”保洁习惯，明确其以不同颜色的抹布或其他工具来进行各区域清洁，有效避免二次污染和异味的散布。
对于不锈钢扶手、石材等特殊材质来说，药剂的使用不当或配兑比例无差，将会造成适得其反以及严重的损伤后果。我们引进并运用先进的“化学品管理系统”，能有效地把控各种药剂的使用，确保甲方财产不受损害并保证其使用效果。
二、优化管理服务模式
（一）标准化管理
我们会用专业知识并结合甲方的实际情况对其进行标准化的管理。从项目保洁管理实施全面的、标准化质量管理。在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，从而使客户满意。
（二）有效地沟通服务
这是对于管理公司的一项必不可少的重要素质即组织、沟通、协调能力。这些素质的高低是对工作效率的提升有很大的帮助。本公司通过礼貌走访、接待各种投诉、答复客户疑问、设置交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与客户的良好关系。我们将利用规范公司的耐心、亲切的服务优势对客户进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分矛盾。
（三）和谐、整洁、舒适的文化
本公司立志缔造一个和谐、整洁的环境，与甲方共同建立共荣、和睦友好、相互信任的友好合作关系，与甲方有关部门无缝协作。
三、优化标准化管理体系
（一）统一着装：保洁员统一配备蓝色保洁服、蓝色头巾及黑色鞋子。
（二）标准化流程
京公网安备 11010802045440号
