科创园物业管理投标方案

 

 

温馨提示：

所有方案目录的详细内容已在Word文档中逐一阐述，如需进一步了解，敬请在购买后进行下载查阅。

 

 

说明

 

一、根据招标文件的指示，我们提出的服务构想大纲详述于本方案的首章中。

二、根据招标文件的规定，项目组织架构及人员配置的详尽阐述可参考本提案的第二章内容。

三、按照招标文件的指示，有关'拟中标后的运营管理措施'将在本方案的第三章中详细展开，请参阅。

四、根据招标文件的要求，关于‘项目管理准则’的详细内容，请查阅本方案的第四章。

五、按照招标文件的要求，需提供'项目执行规划'，其详细内容请参阅本方案的第五章。

六、根据招标文件的规定，我们承诺提供卓越的服务品质及详尽的质量保证措施，相关内容已在本提案的第六章中详细阐述。

七、按照招标文件的要求，需查阅第七章中关于‘档案保管与管理策略’的详细描述。

八、根据招标文件的规定，关于'投诉处理'的详细内容，请参阅本提案的第八章。

九、根据招标文件的规定，关于'紧急计划'的详细内容，请参阅本方案的第九章。

 

 

 

 

编制依据

 

一、涉及项目招标文件、补遗通知以及详细设计文档等关键资料

二、依据国家现行有效的技术规范、标准，以及相关的技术文档、规定、规程和技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

（一）《中华人民共和国政府采购法》

（二）其他法律法规。

四、行业规范、标准

 

尊敬的评审委员会，我们即将着手编制投标文件，务必在截止日期前严谨提交。文件结构将涵盖项目简介、详尽的技术实施策略、经济成本估算以及公司的专业资格证明等内容，期待团队成员全力以赴，提升投标文件的竞争力与影响力。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章 服务设想的整体规划

 

 

第一节 项目需求评估

 

一、项目概述

该园区坐落于XX市XX大道XX号，占地总面积为XX亩，包含XX栋厂房，总建筑面积达到XX万平方米，其中绿化区域覆盖X万平方米。已有多达XX余家制造企业入驻。园区内还设有宿舍楼，其X栋位于北部边缘，与园区中心相距约XX公里，共分X层，提供XXX间住宿单元。位于园区南部一公里的位置，矗立着智能制造展览中心，占地XX亩，广场面积XX万平方米，内部设施总计XXXX平方米。

 

二、服务要求

1.提供全面的环境卫生服务，涵盖园区管委会办公区域、生产设施、员工宿舍、展览中心的公共通道（包括楼梯过道、卫生间、电梯、道路及广场）的日常清洁与维护。此外，专业团队将负责疏通并维护楼宇内外的所有雨水管道以及地漏和下水道系统。保洁人员需对各自的责任区域实施定时且定期的巡查，确保即时清理，保持环境整洁。

2.负责园区内机动车与非机动车的运营与管理，确保各类车辆进出及停放过程的规范化，维持车辆在规定区域内有序且规范的停放状态。

3.提供全方位安全保障服务，包括园区门岗与宿舍实行24小时不间断值守，以及展览中心的18小时值班安排。并与开发区公安分局紧密协作，共同确保区域内的治安秩序管理。

4.在园区运营管理中，主要包括以下职责：确保企业物业费用的合规收取；对园区内各楼宇逐层进行水表、电表读数记录与相关费用的结算，包括电卡的充值服务。同时，负责新入驻企业的装修保证金的收缴与退还，严格审核其水电设施安装的安全性和合理性。定期执行全面的水电设备检查，监控各企业的水电使用状况。此外，还包括宿舍楼的租金及水电费用的收取工作。

5.提供零星设施维护服务，涵盖园区内的水电供应、门窗、办公家具（如桌椅）、墙面及路面等基本维修工作。遇到问题需迅速识别并通报给园区管理部门，所有维修计划需经园区办公室审批后方可执行。年度维修预算为X万元，已纳入物业费用核算体系，每季度根据实际发生的维修费用进行报销结算。

6.对于园区绿化维护，我们的服务涵盖绿地景观的设计维护工作，包括但不限于除草、修剪、病虫害防治以及施肥。常规情况下，我们保证每月进行一次全面维护，而在梅雨季节则调整为每半个月进行一次特别的修剪与锄草作业，以确保园区内的绿地景观整洁，无杂草丛生，绿化带秩序井然。夏季我们将安排定期灌溉，而冬季则实施相应的保养措施，以维持植物的最佳生长状态。

7.负责园区内垃圾的日常清理与收集，确保垃圾箱周边环境整洁，无残留垃圾，并按照既定路线进行运送。每年需对园区内的化粪池进行一次专业抽排作业，由中标方遵循相关法规标准进行处置。在遇到突发情况时，应迅速响应，确保下水管道系统的畅通无阻。

8.会议配套服务涵盖全面：会场设施布置，常规会务保障（包括供应饮用水、协助斟水以及定期清理等），会议室音频设备的操作与维护，以及全天候的茶歇服务，旨在确保会议流程的顺利进行。

9.对于园区内的各类应急事务，包括上级领导的临时视察、调研、重要会议的召开以及其他突发性需求，应迅速遵照相关规定，及时增配必要的人力资源，以确保满足所有必要的标准和规定要求。

10.组织配置：最低人员配置标准如下（不少于XX名）：园区物业管理员需配备XX名，保安人员配置为XX名，清洁员工人头数为XX名，具备专业操作技能的水电技术人员应有XX名。此外，宿舍区域配备安保人员XX名，清洁员工XX名；展览中心则分别配置安保人员XX名和保洁人员XX名，确保各项服务到位。

 

三、服务要求

1.清洁卫生服务

（1）要求对管委会办公区域进行全面日常清洁保养。确保家具和沙发表面光洁无瑕，无任何污渍和尘埃；地面、墙面及天花板应保持无污迹、指纹痕迹以及垃圾残留。会议室内部需维持整洁，无杂物堆积，会议桌应洁净整齐，相关设施如杯子、椅子均需摆放有序，并提供及时的茶水服务。卫生间务必保持清洁卫生。同时，废弃物应及时清理，确保环境始终处于良好状态。

（2）厂房的公共区域，包括公共服务中心、会议室、孵化器和研究院，每日实施严格清洁，确保地面、墙面、屋顶无任何污渍、指纹残留以及废弃物。公共卫生间、电梯、楼梯通道以及通行区域每日清扫，地面需洁净无污渍、烟蒂，无痰迹和垃圾；墙面要求无脚印、尘埃和污渍；屋顶不得有蜘蛛网；扶手始终保持清洁。对于空置的厂房，也需维持整洁的状态。

（3）在宿舍的公共区域，日常维护严格执行，包括但不限于公共洗漱设施周边、楼梯、走廊地面需保持洁净，无任何废弃物（如烟蒂、痰渍）、垃圾残留；墙壁表面光洁，无脚印、尘埃和污渍；屋檐处无蜘蛛网积聚；所有扶手均需确保清洁无污染。对于空置的宿舍，同样要求维持整洁的环境状态。

（4）该设施的公共区域坚持每日进行彻底的清洁与维护，卫生间、会议室以及办公区域始终保持整洁卫生。对于展台及展品，我们实施每周一次的专业清洗和保养程序。

（5）涵盖园区周边、宿舍楼周边区域以及展览中心广场的环境卫生维护，确保每日进行深度清洁，目标实现道路、广场区域整洁，无任何垃圾和杂物留存。废弃物应妥善投入指定垃圾箱，同时，垃圾箱的外部亦需保持洁净无污渍。

（6）负责全面检修和维护楼内外阳台的全部雨水排放系统，以及所有厂房和宿舍内的排水设施，包括地漏和下水道。

（7）园区保洁人员分工情况具体如下：

在本园区，保洁人员的职责划分如下：专门配置XX名员工负责室外道路与广场的清洁工作；另有XX名人员致力于园区办公区域（包括茶水服务区域）以及研究院办公区过道、公共服务中心、孵化器过道的维护，包括厂房内部楼梯、电梯及其周边公共区域以及公共卫生设施的日常管理。具体的分工可能会根据园区的发展动态和功能布局进行适时调整。

宿舍XX名保洁人员。

展览中心XX名保洁人员。

2.车辆运营与管理

（1）各类机动车辆，如摩托车、电动车及自行车，应当严格按照规定在指定的停车区域停放，禁止占用楼梯间、公共大厅或办公区域。

（2）未经授权的外来车辆禁止随意停放，不得占用门前区域或阻碍交通通道。

（3）制定停车使用条例，停车管理规定。

（4）保安队员严格执行车辆出入规定。

（5）如保安人员在巡逻时发现车辆门窗未处于关闭状态，应立即寻找车主并予以适当提醒，以确保车辆安全。

3.安全保障服务

（1）门岗服务需全天候24小时运行，主要包括信件及报刊的接收与分发、外来人员与车辆的登记，以及对大件物品的核查。监控室和配电房的安全巡检工作同样得到重视。确保企业及员工个人的通信、包裹等能得到及时且准确的登记，并及时通知相关人员领取。在白昼时段，主要履行门卫职责，负责园区内的巡逻及车辆管理；而在夜晚，门卫岗位的工作重点则转向夜间巡逻，保障园区安全无虞。

（2）确保宿舍出入口实行全天候24小时值班制度，包括对外来人员的到访登记以及定期对宿舍区域进行巡查。

（3）确保展览中心实行全天候18小时轮班制度。白昼时段，工作人员负责内部安全监管、广场秩序维护以及车辆进出的管理。晚间值班直至凌晨0点，主要承担广场治安以及对展览中心设定时间表的定期巡检任务。

（4）全力支持公安机关的工作，优化和完善监控室的操作规程与管理制度。

（5）严格遵循并执行公安部门颁发的关于保安保卫工作的指导方针、政策及相关规定，同时悉心遵从业主制定的各项安全保障规章制度。

（6）强烈倡导并严格遵守物业管理区域内的文明行为规范，杜绝任何违规违法行为的发生。

（7）积极开展防火、防盗知识宣传。

（8）处理各种突发事件。

（9）确立并严格执行三级防火责任体系与岗位管理制度，同时建立完善的防火规章制度和安全操作规程。

（10）定期巡视消防器材和设备。

（11）所有室内区域严格禁止实施任何物品的焚烧行为。楼道、走廊以及出入口等公共设施必须始终保持畅通无阻，严禁任何形式的物品堆积。

（12）员工在执行职务时需身着统一制服，并佩戴标识明显的工牌。执勤人员须配备对讲机、警棍及手电筒等必要装备。

（四）园区运营管理

负责园区内企业的物业费用管理，包括对各楼宇内各楼层的水电气计量表读数抄录、相关费用的核算与收取，以及电卡的充值服务。同时，负责新入驻企业的装修保证金的收缴与退还，严格审核装修过程中的水电设施安装是否符合安全和合理性标准。此外，定期对园区内各企业的水电计量设备进行巡检，确保其正常运行。另外，还需承担宿舍楼房租及水电费用的收取工作。

（五）零星维修服务

承担园区内的水电设施、门窗、办公家具、墙面及路面等基础设施的日常维护工作，一旦发现异常应及时向园区管理部门报告，所有维修计划须在得到园区办公室审批通过后方可执行。

（六）绿化维护

该服务涵盖园区绿地景观的日常维护工作，包括但不限于除草、修剪、病虫防治和施肥。常规周期内，每月执行一次全面维护，特别是在梅雨季节，频率提升为每半个月进行一次精细修剪和锄草，以确保园内绿地景观整洁，无杂草丛生，绿化带秩序井然。夏季实施定时灌溉，冬季则进行系统的保养与维护工作，以维持植物的最佳生长状态。

（七）垃圾清运

承包商需每日清理园区内的垃圾箱，确保其周边环境整洁，无废弃物残留，并将垃圾运送至指定收纳区域。每年需对化粪池进行一次专业抽排作业，按照相关法规标准进行处置。对于任何突发情况，中标单位需立即响应，以保证管道系统的畅通无阻。

（八）会议支持服务

会议场地的装饰与布局；全面提供会议期间的日常服务，包括供应热水、协助倒水以及保持环境整洁；确保会议室音响设备的操作与维护；以及全天候的茶水服务，以满足各类会务需求。

（九）园区其他要求

在遇到上级领导前来园区进行视察、考察、召开重要会议或者应对突发情况时，应迅速遵照规定增加必要的人员配置，以确保满足所有必要标准和要求。

（十）优质服务态度

员工应展现出极高的职业热忱与周到细致的服务态度，致力于为园区的企业和员工提供卓越的物业管理服务。

 

四、服务水准

（一）安全保障服务

1.制定并严格执行办公楼（区域）的通讯、保安及公共秩序管理规定，以维护办公楼（区域）及其公共区域和设施的安全与正常工作秩序。实施严格的准入制度，要求所有人员持有有效证件并进行登记，坚决防止无关人士进入办公楼（区域）

2.环境保障优良，致力于确保防盗、防火警报及监控系统的稳定运行。实施对办公区域、公共空间及公共区域全天候的安全监控，确保录像资料的完整性。一旦监控中心接收到火灾、险情或其他异常情况的报警信号，应立即启动应急程序并通知相关人员迅速赶往现场处理。日常安全防范巡查工作严谨执行，以便尽早察觉并消除各类安全隐患。对于重点和关键区域，我们实施每小时至少一次的巡逻制度，遇到任何违规违法行为将立即予以制止。

（二）车辆运营与管理

1.确保车辆的进出流程具备详实记录，停车场的进出管理井然有序，车道始终保持顺畅无阻。

2.任何装载了易燃、易爆、剧毒物质或携带污染性物品的交通工具，以及身份未经核实的车辆，均不得进入管理区域。

（三）清洁卫生服务

1.每日实施详尽的清洁维护工作，确保各类家具及沙发表面光洁无瑕，不残留污渍和尘埃；同时，地面、墙面以及天花板应保持干燥洁净，无任何污渍痕迹、手印印记，且无任何生活垃圾遗留。

2.会议室内部保持井然有序，会议桌设施一尘不染，各类用品如杯具、座椅均按规整排列，茶水供应及时且周到。卫生间的清洁工作一丝不苟，垃圾处理及时高效。公共区域如服务中心、会议室、孵化器及研究院每日均进行深度清洁，确保地面、墙面、天花板无任何污渍、指纹残留以及垃圾遗留。公共卫生间、电梯、楼梯通道以及公共走廊的卫生维护严格，包括消除顶部的蜘蛛网，扶手始终保持洁净无尘。

3.设施要求如下：空置厂房需保持始终处于清洁状态，包括公共区域的洗漱间、楼梯、走道地面应确保无任何污渍、烟蒂、痰迹或垃圾残留。屋顶应定期检查并清除蜘蛛网，所有扶手务必保持洁净。对于空置宿舍，公共区域每日需实施彻底清扫和保洁，卫生间、会议室和办公室需维持整洁有序。 展台和展品的清洁周期为每周一次，园区、宿舍楼外围以及展览中心广场需每日进行清扫保洁，确保道路和广场区域无垃圾、杂物，且垃圾均应投放至指定垃圾箱，垃圾箱外部亦需保持干净整洁。此外，还需定期疏通和维护楼内外阳台的雨水管道，以及厂房和宿舍的所有地漏和下水道设施。

（四）绿化养护

我们将执行专业化的绿化维护与管理，确保春秋季节给予充足的灌溉，每周实施不少于一次；在炎炎夏季，我们将频繁进行浇水，维持每周两次的频率；进入冬季，视气候条件可适当减少浇水；依据时节和气象变化，适时开展修剪、施肥以及土壤翻新工作；并在绿地和植物景观区域设置醒目的指示标识。

（五）维修养护

每日对楼宇单元门、楼梯走道及公共区域的门窗、玻璃实施详尽检查，并确保记录完备，及时进行维护和修复工作。相关维修与保养档案资料完整保存。每年进行一次全面的设施设备安全审核，根据审核结果制定出详细的维修计划。对于重大维修项目，必须在事前获得业主方的审批，经批准后方可着手实施操作。

（六）日常保养

1.确保与服务接收方订立严谨的物业服务协议，合同中双方的权利与义务规定详明；在项目承揽过程中，对住宅区的公共区域以及公共设施设备进行全面而细致的核查，确保所有相关手续完备无缺。

2.具备健全的管理体系、严谨的操作流程以及明确的物业管理执行计划和时间表。已实施并遵循国家财务规章制度，确保财务收支合规。所有财务管理文档（包括业主信息档案、房产档案、设施设备档案、收费管理记录）均完整且妥善保管。

3.所有园区内的服务收费项目、详细服务内容以及相应的收费标准，应当由管理处予以公开公示。

4.我们每年至少进行一次针对业主的物业服务满意度调查，目标确保满意率维持在70%以上。

5.我们提供全天候24小时服务热线，致力于迅速响应业主的各类需求，包括但不限于咨询解答、投诉处理以及维修申请。对于业主的咨询和投诉，我们将确保在一周内给出明确的答复和解决方案；针对紧急维修请求，我们承诺在两小时内到达现场，常规保修服务则根据双方事先约定的时间安排。我们的服务过程中，会完整记录报修和维修过程，并实施回访机制，以确保客户满意度达到70%以上标准。

6.每年都会组织一次富有健康价值的园区文化活动。

 

 

 

五、绩效评估规定

考核标准（100分）