第一章  项目执行计划

第一节 物业管理规章制度

一、社区公共管理制度

（一）员工操守准则

1、秉持对岗位的热爱与敬业精神，忠诚履行职业职责，严格遵守规章制度，持续展现积极向上的进取态度。

2、致力于团队协作，积极推动互助精神，全身心投入工作，积极主动地提出具有建设性的意见，以促成公司目标的实现。

3、职业态度：表现出礼貌、始终面带微笑、注重工作效率、坚守责任感、秉持诚实原则以及积极推动团队协作。

4、确保个人仪表符合规定标准，着装整洁得体；行为举止端庄，注重运用恰当的礼节用语。

5、各级管理人员应严守自律标准，积极践行各项规章制度，并恪尽职守地履行监督指导职能，以激励员工维持高效的工作积极性。

6、秉持"每一位员工皆代表公司的整体形象，每项事务均关乎服务品质"的理念，致力于为业主提供优质且全力以赴的服务。

 

（二）奖惩制度

致力于推动企业的物质文明与精神文明同步发展，强化管理团队的服务理念，对先进个人与集体给予认可与激励，以此激活全体员工的积极性，培养形成一支具备‘自主、独立、团结、奉献’精神的高效团队。

 

（三）24小时运营值班制度

1、承担业主及群众投诉的接收职责，对投诉内容进行实时评估后，及时转介给相应的管理部门进行处理。同时，对处理过程进行监督并获取最终结果，随后将处理反馈通报给投诉人。

2、承担项目部日常协调与突发事件的管理职责，对重要事项需立即向上级相关部门报告。

3、值班人员应当严格履行其岗位职责，严禁无故离岗，并需详细记载值班期间的各项事务。确保交接班工作的顺利进行。

 

（四）机密条款

总则

第一条 为确保商业机密的安全与公司权益的保护，我们特此制订本规章制度。

第二条 公司所持有的秘密事项对于其权力与经济利益至关重要，这些信息需按照既定程序加以限定，仅限于特定范围内受托人员知晓。这类秘密涵盖但不限于技术专有知识和商业敏感资料。技术专有知识特指未公开且能带来经济效益、具备实用价值，并经企业严密保护的非专利技术及其相关信息，具体涉及技术构思、工程设计图纸、制造过程方法、工艺流程细节、技术规格指标、数据库内容、研发记录文档、技术分析报告、测试数据、图纸样本、原型设备、操作指南、技术手册以及其他相关通信资料。  至于商业秘密，它扩展至但不限于甲方的客户名录、营销策略规划、采购详情、定价策略、内部财务保密信息、供应商联系途径、产品生产和销售策略、以及在招投标过程中涉及的标底信息等关键领域。

第三条 各业务部门、分支机构及其员工均负有严格履行保护公司机密的职责。对于接触关键商业秘密的高级职位人员，如管理层、技术团队、财务专业人士及销售人员，他们尤其承担着保密的特殊义务。

第四条 公司的保密管理策略秉持着既要保障信息机密性，又要确保日常工作顺畅进行的原则。

第五条 对于在保守企业机密、提升保密措施及推动保密技术创新方面表现出卓越贡献的部门和个人，应予以表彰和激励。

保密范围和密级确定

第六条 公司秘密涵盖于本制度第二条明确界定的范畴之内，且包括以下保密事项：

（一）公司重大决策中的秘密事项。

（二）公司尚未执行的业务策略、发展方针、发展规划、主营业务以及经营决策方案。

（三）公司内部持有的各类合同、契约、决议文书、可行性研究报告以及核心会议纪要。

（四）编制并提交公司财务预算与决算报告，以及各类官方财务报表和统计数据报表。

（五）公司持有的尚待投放市场或保密阶段的各种内部信息。

（六）员工的人事档案，包括薪资性与劳务性质的收入及相关信息。

（七）其他经公司确定应当保密的事项。

内部的一般性决策、决议、公告、通报以及行政管理文档，其性质不被视为保密资料。

第七款，公司秘密按照其敏感程度划分为三个等级，分别为"绝密"、"机密"和"秘密"。

保密级别划分为三个层次：绝密，涉及极其关键的公司信息，其泄露将对公司的权益和利益造成极为严重的损害；机密，包含重要商业秘密，一旦泄露将对公司权益和利益构成严重威胁；而一般性秘密，虽然相对普通，但其泄露仍可能导致公司权益受损。

第八条 公司秘级的确定：

（一）在公司的运营与发展战略中，涉及对公司权益和利益具有决定性影响的决策文件和技术资料均为绝密等级。

（二）公司的战略规划、财务报告、统计数据、关键会议纪要以及运营状况均为高度保密信息。

（三）公司的人事档案、劳动合同、合作协议、以及员工的薪酬相关数据，凡涉及未公开或非市场流通的信息均被列为保密级别。

第九条 对于公司内部视为机密的文件与资料，必须根据第七条和第八条的保密制度规定，明确标注其密级，并相应设定保密期限，可分为永久性、长期性和短期性，通常与密级相匹配。如有特殊情形，需特别注明。保密期限到期后，将自动解除保密状态。

保密措施

第十条 公司的秘密文件、资料及相关物件的制作、流通、接收、运用、复制、摘录、保管及废弃等操作，均由总经理或总务部门指定专人实施管理。对于利用计算机技术进行存储、处理和传输的公司秘密，总经理特命专人负有严格的保密职责。

第十一条 所有涉及机密级别的文件、文档以及相关物件，必须实施严格的保密程序。

（一）非经总经理批准，不得复制和摘抄；

（二）所有收发、传递及携带工作应由专人负责，并实施相应的安全保障措施。

（三）在设备完善的保险装置中保存。

第十二条 对于公司内部视为机密的设备或产品的研发、制造、物流、运用、保管、维护以及最终的销毁环节，均由公司指派专门的部门实施，并实施相应的保密程序和管理措施。

第十三条 在开展对外交往与合作时，如需披露涉及公司机密的信息，必须事先获得总经理的书面授权。

第十四条 对于包含公司机密信息的会议及各类活动，主办部门应当实施严格的保密程序。

（一）选择具备保密条件的会议场所；

（二）鉴于工作的特定要求，将设定明确的参会人员范畴，并针对涉及保密级别的会议专门指派相关人员参与。

（三）根据保密协议，负责管理和操作会议设施，并处理相关会议文件事务。

（四）确定会议内容是否传达及传达范围。

第十五条 任何个人往来与通信中，严禁透露公司机密；在公开场合，务必避免涉及公司秘密；任何形式的信息传输过程中，均需严格遵守不泄密的原则。

第十六条 当公司员工察觉到任何机密信息有可能或已发生泄露的情况时，应迅速采取应急补救措施，并立即向总经理办公室汇报；总经理办公室接获报告后，应立即将其视为优先事务进行处置。

第十七条 如遇到下列任何一种情形，将被予以警告，并可能面临500元至10000元的工资扣除：

（一）涉及公司机密信息的不当泄露，但尚未导致显著的严重后果或产生实质性的经济损失的情况。

（二）任何泄露或违背本制度第十条、第十二条、第十三条、第十四条及第十五条中所列保密条款的行为。

（三）已泄露公司秘密但采取补救措施的。

如遇以下任一情形，将予以解除劳动合同并视情况酌情承担相应的经济损失：

（一）任何有意或因疏忽导致公司机密信息的不当披露，若导致了严重的后果或产生了显著的经济损失的行为。

（二）任何违反本保密规章制度的行为，包括但不限于为他人的利益擅自获取、刺探、购买或非法披露公司的机密信息。

（三）利用职权强制他人违反机密条款的。

第十九条 公司与员工签订《保密合同》，《保密合同》以书面形式签订，具备以下主要条款：

1.保密的内容和范围；

2.保密合同双方的权利和义务；

3.保密协议的期限；

4.保密费的数额及其支付方式；

5.违约责任。

在保密协议的有效期内，员工需履行以下规定职责。

1.务必恪守本公司的保密规定，确保企业核心技术信息不被泄露。

2.不得向他人泄漏企业技术秘密；

3.任何未经公司书面授权的行为，均不得使用该技术秘密进行生产运营活动，亦不得就其进行创新性的研究与开发工作。

第二十条 对员工以下行为进行限制：

1.自行设立与本公司竞争的公司；

2.就职于本公司的竞争对手；

3.在竞争企业中兼职；

4.引诱企业中的其他员工辞职；

5.引诱企业的客户脱离企业；

6.离职后，关于与企业展开竞争的相关行为应予以规范表述。

第二十一条 所有涉及公司商业机密的相关合作协议，如合作、代理或交易合同，均需纳入严谨的'保密条款'。此条款旨在对合同相对方增设保密责任，其具体内容应涵盖：

1.明确规定合同中涉及的商业机密的详细保密范围。

2.所有合同相关方，包括但不限于其员工及代理人，均需遵守保密条款的严格规定。

3.任何受制于保密协议的个人，在未获得明确授权的情况下，不得将商业秘密向任何第三方泄露，亦不得将其用于合同约定范围之外的任何目的。

4.任何在保密义务下受限的个人，不得将包含保密性质的文档、文件或实体物品带离指定的保密区域。

5.保密义务人在任何对外访问或与第三方沟通的场合，均不得泄露合同中约定的商业秘密事项。

6.无关人员应被严格限制接触或获取商业机密信息。

7.保密信息应当在合同终止后交还；

8.保密期限在合同终止后仍然保持有效；

9.对于违反保密协议的行为，应当明确规定相应的违约责任条款。

第二十二条 该制度的诠释权归属我公司总经办全权负责。

第二十三条 本制度自发布之日起施行。

（五）消防制度

为强化我公司的消防安全措施，确保公民的生命安全及国家财产不受损害，并维持公司内部运营的有序进行，特此制定本规章制度，敬请全体人员共同遵照执行。

1、组建由公司负责人领衔的防火管理团队，该团队的日常办公地点设在公司总部，全面承担公司的消防安全管理工作。并与消防机构紧密协作，共同制定应急预案和疏散计划。

2、消防安全规章制度由防火领导小组制定，并确保定期实施对各项目部专职及兼职消防人员的培训与应急疏散预案演练活动。

3、消防责任区域划分：

（1）各项目的消防安全责任区域对应于其各自的工作办公区域，而公司总部管理处的消防安全责任则涵盖了所有公共区域。

（2）在各个项目管理区域内，各项目的最高领导需履行消防安全首要职责，对所属项目的消防安全负直接责任。若发生火灾事件，将由火灾初始区域的消防安全第一责任人承担全部责任。

4、各项目部门需指定一位具备高度责任感的管理人员担任防火安全工作的专责代表，同时履行本单位的消防安全责任人职责，并确保以下任务的妥善执行：

（1）为确保本项目的消防安全，已制定了相应的预防与管理措施，已将其提交公司总部管理处备案保管。

（2）检查落实本单位的防火安全工作。

（3）落实设备安全用电措施。

（4）设立并记录义务消防队伍的人员名单，包括队长、副队长以及全体队员，由管理部门妥善保管。

（5）本公司致力于推进防火知识的宣传教育活动，以提升全体员工的消防安全意识。

（6）本公司严格遵循消防安全规章制度，积极推动火灾隐患的整改进程。

（7）监护本公司的动火作业。

（8）在防火领导小组的统筹指导下，组织志愿消防员实施公司应急预案的应急疏散演练。

（9）确保与消防监控中心的顺畅沟通，确保本公司内部消防设施的安全维护得以有效保障。

（10）在遭遇火警时，应立即通报消防监控中心，详细提供起火位置、燃烧物质以及火势的实时信息。迅速激活并利用消防设施进行初期灭火，同时指导公司员工执行预先设定的应急预案，有序进行人员疏散行动。

（11）确保火灾现场的妥善保全，积极协同公安机关消防机构进行火灾起因的勘查与分析。

（12）积极参与由消防部门与公司联合组织的大楼防火专题活动。

（13）在每日结束工作流程之际，对本单位实施彻底的消防安全核查，确保所有非持续运行的电器设备已关闭，同时细致检查是否存在潜在火源，以杜绝各类安全隐患的发生。

（14）在重要节假日来临之际，务必确保本单位节假日期间的消防安全措施得到充分落实。

（15）与防火管理委员会、消防支队及公司行政管理部门紧密协作，共同执行本公司范围内的消防安全巡查任务。

6、严禁损坏公司内消防设施。

7、各相关单位应严格遵循规定，不得擅自变更办公楼的既定功能用途。

8、不准改变、拆除、封堵消防设施。

9、任何未经授权的私自安装临时电力线路或增加电器设备的行为都被严格禁止。如需增设电气插座或其他相关设施，必须向公司管理部门提交申请，经审批通过后，应由专业人员进行施工操作。

10、任何形式的电热设备，如电炉、电熨斗、电烙铁及电水壶，在办公区域内均不得使用。

11、任何违规行为，如在办公区域、走廊、楼梯通道、管道竖井以及电气竖井内擅自进行明火操作，都将被严格禁止。

12、任何携带易燃、易爆或有毒等具有安全隐患的物品进入办公区域的行为均被严格禁止。

13、任何情况下均不得在办公区域内运用瓶装液化石油气设施。

14、对于任何拟在办公区域实施气焊或电焊作业的部门，必须首先向防火管理委员会提交书面申请。在作业前，须筹备详尽的安全操作计划，并经审批通过。作业过程中，须在消防主管人员及物业管理部门的监督指导下进行。

15、所有部门须确保不在办公区域、通行走廊内设置仓库，禁止堆积无用物品，并务必保持消防通道畅通无阻。

16、所有部门和个人必须严格遵守，不得擅自封闭、封锁或占据消防通道。

17、所有人员应严格遵守，不得擅自篡改或遮蔽疏散出口指示标识；并严禁挪用专设的事故照明设备。

18、消防栓在本公司内部用于应对突发火情的人工灭火设施，任何非紧急情况下的人员操作均被严格禁止。

19、在办公大楼内，手动火警报警装置在遭遇火灾突发事件时被激活，其功能关联了众多消防设施，其影响力不容忽视。在非火警状态下，任何人员必须严格遵守，不得擅自触碰。对于任何蓄意破坏手动报警系统的违规行为，将由违规者本人承担相应的责任。

20、在进行各部门办公区域的改造装修之前，必须先获得消防部门的官方许可印章，并随后将相关资料提交至公司管理层进行登记备案。

21、在任何情况下，各部门员工一旦察觉火警，必须立即将情况通报给消防部门，电话号码为'119'，同时确保详细提供火警发生的精确位置以及报告人的身份信息。

22、周期性地安排志愿消防队伍参与消防安全教育与培训。

23、本公司严格遵循消防安全规章制度，定期对消防设施实施检验与维护工作。

（六）质量检验制度

1、目标在于明确物业管理部门的自查内容与实施策略，强化对服务交付流程的监控，迅速识别并解决潜在问题，从而确保向客户提供优质且持续的物业管理服务。

（1）适用于管理处日常各项工作的自检。

（2）员工需履行自我审视职责，确保工作的准确性；各级主管或班长需对所辖员工的工作实施监督核查；部门负责人需对各自管辖的员工实施定期评估；而管理处主任则负有对各项服务工作进行随机抽查与月度全面检查的重任。

2、物业管理的自我核查流程包括每日自查、每周审核以及每月全面检查。

3、部门检查

（1）每位员工在实施完毕各项服务任务并临近下班之际，必须严格遵循操作规程（作业指南）的规定，对自身工作进行自查。如发现不符合标准的情况，应立即进行修正。

（2）部门负责人、团队领导及班组长应对各自管辖范围内员工的各个服务职责（或岗位职责）实施定期巡检。对于识别出的不符合标准事项，须督促相关责任人（当事人）立即进行纠正和改进。

（3）各部门主管需依据各自职责范围内的工作规程（作业指导手册），确保每周实施详尽的核查，并将检查结果如实记录于《部工作检查表》中。对于发现的不合格服务问题，应及时制定整改方案并向管理处主任进行汇报，视情况生成《纠正措施处理单》以跟进改进措施的执行情况。

（4）每月，主管管理部门需确保所有部门主管至少协同开展一次全面巡查活动。对于巡查中揭示的不符合标准事项，相关人员（责任人）须即时采取纠正措施，并将巡查详情记录于《联合巡查记录》中。这些检查结果应在管理人员的常规会议上进行评估与反馈。

（5）共同探究并分析不合格服务出现的成因及其改进策略，视情况制定《纠正措施处理单》。

（6）每月下旬，月检管理部门主任负有全面核查管理处各项服务与内部事务的职责，这涉及填写《管理处检查记录表》。在检查过程中，其必要内容须涵盖先前已实施的改进措施执行状况。所有工作的汇总结果，应体现在《运行月报表》的编制之中，确保信息的准确呈现。

（7）管理处联合巡查的方法

（8）逐一分部门进行实地考察，通过听取现场解说，开展专业的工作讨论，同时对工作环境和相关记录进行了详尽的核查。

（9）实施详尽的路线核查，以确保月度检查的完整性覆盖所有管理地域，防止遗漏发生。

（10）检查内容涵盖公共区域、楼层空间以及车库设施，主要包括安全防护、环境卫生维护、设施设备管理等多个维度。

（11）通过对视觉（审视各类记录，评估员工服务规范化程度，卫生状况，设施设备维护状态，机械设备排列有序，以及仪器仪表显示的准确性）的考察，听觉上关注各种机械设备运行的正常声响，同时运用直观观察或触觉检验公共区域及共享设备的洁净度、油漆状况，手部检测运行设备的温度，以及嗅觉上辨识环境中是否存在异常气味等多感知手段进行评估。

 

二、公厕内部岗位职责制度优化